前期物业管理课件.pptVIP

前期物業管理5.1前期物業管理的概念和特點5.1.1前期物業管理的概念前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。5.1.2前期物業管理的特點（1）前期物業管理的時間是在業主、業主大會選聘物業管理企業之前（2）承擔前期物業管理的企業由建設單位選聘（3）“業主臨時公約”由建設單位制定（4）前期物業管理矛盾較多，工作難度較大5.1.3前期物業管理合同前期物業管理合同是由開發建設單位與物業管理企業簽訂的物業管理服務委託合同。5.1.4前期物業管理服務費用前期物業管理服務費用自前期物業管理服務合同簽訂之日至物業交付使用之日，由開發建設單位全部承擔；自物業交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日，已售出的物業，由物業買受人（業主）按照物業買賣合同的約定承擔。未售出的物業，由開發建設單位承擔。5.2前期物業管理的工作內容5.2.1建立管理機構，招聘人員5.2.2制定管理制度，培訓員工5.2.3深入現場，熟悉物業情況和業主情況5.2.4參與物業的竣工驗收工作，為接管驗收做準備5.2.5做好物業的接管驗收工作，加強物業檔案管理5.2.6開展日常的管理服務工作，做好優質服務5.2.7積極配合業主，協助召開首次業主大會5.3物業管理的早期介入

5.3.1物業管理的早期介入的含義物業管理的早期介入是指物業管理企業在接管物業之前，就參與物業的規劃設計和建設的過程，從業主與使用人及物業管理的角度，就物業設計、施工、配套設施建設和今後使用管理提出建議，並對將接管的物業從物質上和組織上做好準備。物業管理的早期介入和前期物業管理的區別：①時間不同；②性質不同；③形式不同；④內容不同。5.3.2物業管理的早期介入的作用（1）完善物業的使用功能（2）改進物業的具體設計（3）更好地監理施工品質（4）便於日後的物業管理5.3.3早期介入的方式及工作內容（1）規劃設計階段介入物業管理在物業規劃設計階段的介入，從管理的角度看設計方案是否合理，並提出改進意見。（2）施工階段介入一是由開發商聘請物業管理公司作為顧問，參與施工管理工作；二是開發商已聘請物業管理企業實施前期物業管理，讓所聘請的物業管理企業提前介入施工過程，瞭解施工情況，參與施工管理，為實施前期物業管理做準備工作。（3）竣工驗收階段介入開發商已聘請物業管理企業實施前期物業管理，讓所聘請的物業管理企業參與竣工驗收過程。5.4物業的接管驗收

5.4.1物業接管驗收的含義和原則物業的接管驗收，是指物業在竣工驗收合格後，由開發建設單位將物業移交給物業管理企業實施物業管理的交接驗收。物業的接管驗收需掌握以下原則：（1）全面驗收與重點驗收相結合的原則；（2）整體把握與細緻入微相結合的原則；（3）原則性與靈活性相結合的原則。5.4.2物業接管驗收應移交的資料5.4.2.1工程技術及竣工資料5.4.2.2設備、設施安裝、使用和保修資料5.4.2.3業主及管理資料5.4.3物業接管驗收程式和交接雙方的責任

5.4.3.1物業接管驗收程式（1）開發建設單位向物業管理企業發出接管驗收通知書（2）物業管理企業收到驗收通知書做好接管驗收準備工作（3）物業管理企業會同建設單位對物業的品質和使用功能進行檢查驗收（4）移交相關資料（5）未完事項，登記在案，並落實整改（6）雙方簽訂接管驗收協議5.4.3.2交接雙方的責任（1）建設單位應按要求提前做好房屋交驗準備。物業管理企業在收到接管驗收通知書後，應儘快與建設單位約定時間驗收。（2）接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照驗收標準執行。（3）接管驗收後，如發生隱蔽性的重大品質事故，由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由物業管理公司負責處理。（4）物業自驗收接管之日起，應執行建築工程保修的有關規定由建設單位負責保修。5.4.4物業接管驗收標準5.4.4.1主體結構5.4.4.2外牆5.4.4.3屋面5.4.4.4樓地面5.4.4.5裝修5.4.4.6電氣5.4.4.7水衛消防5.4.4.8採暖5.4.4.9附屬工程及其它5.4.5物業接管驗收後的物業保修5.4.5.1物業保修範圍（1）屋面漏雨。（2）煙道、排氣孔道、風道不通。（3）室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚鬆動，有防水要求的地面漏水。（4）內外牆及頂棚抹灰、面磚、牆線、油漆等飾面脫落，牆面漿活起堿脫皮。（5）門窗開關不靈或縫隙超過規範規定。（6）廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水。（7）外牆外漏水、陽臺積水。（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。（9）室內上