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A房企ABS业务专项计划分析案例

目录

TOC\o1-3\h\u4316A房企ABS业务专项计划分析案例 1

29255第一节专项计划设立背景 1

17378第二节A房企基本情况 3

11942一、核心企业A房企 3

19469二、A房企供应链基本情况 4

9584三、A房企工程进度款支付现状 4

25713第三节专项计划参与方概况 5

第一节专项计划设立背景

近年来房地产企业规模高速扩张，产生的应收账款规模越来越大，随着外部融资管控政策的愈加严格，各大房企都开始了拓展新的融资方式进行破局。行业龙头企业万科股份于2016年成功发行第一笔供应链资产支持专项计划，取得了不错的融资效果后，其余房地产企业纷纷效仿，通过成立资产支持专项计划实施供应链金融ABS业务，截止2020年12月31日，房地产行业企业类供应链ABS发行规模已占据92.5%的份额，这也证明了整个房地产行业对供应链金融ABS的着重倾向，详见下图3.1、图3.2，由表中可以看出从2018年到2020年，供应链ABS这种新型融资规模逐年在高速增加，到2020年已达到了1894.99亿元，这种增长趋势可以预见在未来的发展中，供应链应收账款类ABS依然将会是企业进行供应链融资的主要方式。

单位：亿元

图3.1供应链类企业ABS发行规模

数据来源：CNABS

图3.2各行业应收账款类ABS占比

数据来源：CNABS

本文所研究的A房企的资产支持专项计划，成立于2020年6月，通过将A房企与其上游承建商产生的应收账款债权进行打包出售给专项计划，从而进行资金募集。具体概况如下：

专项计划：美好生活供应链金融1号资产支持专项计划

发行总额：A房企本次计划筹集资金7.58亿元，设置两种层级，分别为7.5亿元和0.08亿元

基础资产分类：应收账款类，即A房企及其下属项目公司与承建商产生的应付工程款债权

发行方式：私募

A房企通过资产支持专项计划使用供应链金融ABS进行融资的业务流程可分为以下七个步骤：

第一步，作为债权人的上游工程承建商中标A房企下下属各个项目公司的建设工程，履约过程中由于向A房企下属项目公司提供工程承包类业务服务，基于合法有效的合同条款，就拥有了对A房企下属公司未到期应收账款债权，而作为这些下属项目公司的母公司A房企主体集团公司则做出到期付款的承诺，以出具书面文件承诺的的形式体现，与其下属项目公司成为共同债务人。

第二步，作为原始权益人的X保理公司，与作为债权人的工程承建商通过签订保理合同后，向承建商提供保理业务服务，同时并受让该等未到期的应收账款债权。在承建商签署一系列相关文件资料之后，同意原始权益人X保理公司将此笔保理债权转让给资产支持专项计划。

第三步，作为计划管理人的Z证券公司通过设立资产支持专项计划向资产支持证券投资者募集资金与原始权益人X保理公司签订《基础资产买卖协议》并运用专项计划募集的资金购买原始权益人X保理公司从债权人承建商处受让的前述未到期应收账款债权，同时代表专项计划按照专项计划文件的约定对专项计划资产进行管理、运用和处分。

第四步，资产支持证券专项计划管理人Z证券公司与X保理公司签订《服务协议》，委托X保理公司作为资产服务机构，为专项计划提供基础资产管理服务，包括但不限于基础资产筛选、基础资产文件保管、敦促原始权益人自行或代表原始权益人向债务人履行债权转让通知义务、基础资产池监控、基础资产债权催收与清收等。

第五步，计划管理人Z证券公司与托管行P银行股份有限公司重庆分行签订《托管协议》，聘请其为专项计划的托管银行，在托管银行开立专项计划账户，对专项计划资金进行保管。

第六步，本次专项计划成立之后，资产支持证券将在中证登登记和托管。在专项计划的运行期间内，资产支持证券将进行转让和交易。

第七步，A房企及其下属项目公司作为共同债务人到期按时偿还到期应付款项后，Z证券公司根据《计划说明书》、《标准条款》、《托管协议》及相关文件的约定，对托管银行P银行传达资金分配的相关通知，将相应的专项计划资产扣除专项计划费用和专项计划税费等可扣除费用后的剩余资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券持有人的投资收益。

第二节A房企基本情况

一、核心企业A房企

A房企成立上个世纪九十年代末，适逢中国商品房经济的蓬勃发展的黄金机遇，迄今为止经过二十余年的稳步发展，逐步成为国内目前年销售过千亿的房地产优质企业，近年来涉足产业地产、康养文旅项目开发。

根据A房企的公司战略，A房企的土地拓展储备节奏将会越来越快，同时也会快速增加对上游材料商、工程承建商等供应商的应付账款。在“三条红线”的融资管控背景下，这无疑对A房企的融资行为造成了很大的约束，企业的在应付工程款的支付上压力骤