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关于解决当前不动产统一登记工作若干历史遗留问题的操作规范标准

一、总则

（一）目的与依据

为妥善解决不动产统一登记工作中遇到的各类历史遗留问题，切实维护不动产权利人合法权益，保障不动产交易安全，提升不动产登记效率与公信力，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则等相关法律法规及政策规定，结合当前工作实际，制定本操作规范标准（以下简称“本规范”）。

（二）适用范围

本规范适用于在不动产统一登记制度实施前及实施过程中，因历史政策调整、行政管理体制变化、法律法规不完善或缺失、建设行为不规范等原因，导致不动产权利归属不清晰、登记材料不齐全、无法按照正常登记程序办理不动产登记的情形。

（三）基本原则

1.尊重历史、实事求是：充分考虑特定历史时期的政策背景和实际情况，不脱离历史条件简单套用现行规定，以事实为依据，以法律为准绳，客观公正地处理问题。

2.依法依规、分类施策：严格遵守现行法律法规的基本原则和精神，针对不同类型的历史遗留问题，深入分析成因，研究制定差异化的处理路径和具体措施，确保处理结果于法有据、合情合理。

3.便民利民、保障权益：以维护不动产权利人合法权益为出发点和落脚点，简化办事流程，优化服务方式，减少不必要的证明材料，切实为群众和企业解决实际困难。

4.部门协同、统筹推进：建立健全部门间协调联动机制，明确各相关部门职责分工，加强信息共享与业务协同，形成工作合力，统筹推进历史遗留问题的化解。

5.注重实效、维护稳定：聚焦问题核心，着力解决关键环节障碍，确保处理结果经得起检验。同时，要积极防范和化解矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。

二、历史遗留问题的界定与分类

（一）界定标准

本规范所称历史遗留问题，主要指在本地区不动产统一登记机构成立之前，或虽在成立之后但涉及此前开发建设行为，因下列原因导致不动产无法正常办理首次登记、转移登记等业务的情形：

1.因法律法规政策变化或不明确，导致当时建设行为缺乏直接审批依据或审批标准不统一；

2.因行政管理体制改革、机构撤并调整，导致审批环节缺失、职能不清或档案材料遗失；

3.因建设单位（个人）自身原因，未按规定完善相关审批手续、缴纳相关税费；

4.因历史上的企业改制、兼并重组、破产清算等原因，导致权属关系复杂或资料不全；

5.其他经不动产登记机构会同相关部门认定的历史特殊情形。

（二）主要类别

根据问题成因和表现形式，常见历史遗留问题可初步分为以下几类：

1.用地手续不完善类：包括未办理土地使用权出让/划拨手续、土地权属来源不清、土地出让金或相关税费未足额缴纳、土地用途与实际不符等。

2.规划建设手续不完善类：包括未取得建设工程规划许可证、建设工程未经验收或验收不合格、实际建设与规划批准内容不一致（如超建、违建部分）、消防等专项验收手续缺失等。

3.税费缴纳不齐全类：包括土地出让金、契税、增值税及附加、土地使用税等相关税费未缴、少缴或缴纳主体不明确。

4.权属来源材料不完整或存在瑕疵类：包括购房合同不规范或缺失、发票遗失、继承赠与等原因导致权属转移证明材料不全、原产权证书遗失或存在错误等。

5.跨部门协调类或其他特殊类：涉及多个行政管理部门职责交叉或政策不明确，以及因历史遗留的落实政策性质问题等。

三、处理程序与要求

（一）申请与受理

1.申请主体：原则上由原建设单位、权利承受方或其合法继承人、承受人作为申请主体。原建设单位已灭失或无法履行相关义务的，可由业主委员会、相关权利人代表或政府指定的机构代为申请。

2.申请材料：申请人应尽可能提供现有的、与不动产权利相关的证明材料，包括但不限于身份证明、土地权属来源材料、规划建设相关文件、购房合同、付款凭证、完税证明、原产权证明等。不动产登记机构应一次性告知需补充的材料清单。对确实无法提供的材料，申请人应出具书面说明。

3.受理：不动产登记机构对申请材料进行初步审查。对符合历史遗留问题特征且申请主体基本适格的，应予受理，并出具受理凭证。对明显不符合条件或不属于本规范处理范围的，应书面告知理由。

（二）调查核实与联合审查

1.权属调查：不动产登记机构应会同相关部门，对申请登记的不动产的权属状况、界址、面积、用途等进行实地查看和调查核实。

2.部门联审：建立历史遗留问题处理联席会议制度或专项工作组，由不动产登记机构牵头，会同自然资源、住房和城乡建设、税务、发展改革、消防救援等相关主管部门，对受理的历史遗留问题项目进行联合审查。审查内容包括：

*项目建设的历史背景及成因；

*土地、规划、建设等手续的缺失情况及补办的可行性；

*税费缴纳情况；

*权属来源的合法性与完整性