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物业管理服务工作交接、进场方案

物业管理服务的交接与进场，是确保物业服务连续性、保障业主权益、实现管理平稳过渡的关键环节。这一过程涉及多方主体、多项事务，若处理不当，极易引发矛盾，影响后续服务质量。本方案旨在提供一套系统、严谨、具有实操性的工作指引，以期为新接管物业项目的顺利运作铺平道路。

一、物业管理服务交接工作

物业管理服务的交接，并非简单的资料与钥匙的传递，而是一项涉及法律、财务、工程、客服等多专业领域的系统性工程。其核心目标是确保物业的各项功能、资料、资产及相关权益得到完整、准确的移交给新的物业服务企业（以下简称“新物业”），同时最大限度减少对业主正常生活和工作秩序的干扰。

（一）交接前准备阶段

此阶段的核心在于未雨绸缪，为后续的顺利交接奠定坚实基础。

1.成立专项交接小组：

*新物业方：应组建由项目经理牵头，涵盖工程、客服、财务、安保、保洁等各专业骨干的交接小组，明确各组员职责与分工。

*原物业服务企业（以下简称“原物业”）：同样需指定专人负责交接事宜，确保对接顺畅。

*业主方/业委会：应指定代表参与交接过程，履行监督与见证职责，必要时可邀请社区居委会等相关方介入协调。

2.制定详细交接计划与时间表：

*明确交接的范围、内容、步骤、时限、责任方及验收标准。

*计划应具有一定的弹性，以应对可能出现的突发状况。

3.资料对接与梳理：

*新物业：应提前向原物业及业主方索要并梳理所有与物业相关的资料清单，包括但不限于：

*物业产权资料、竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

*设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

*物业质量保修文件和物业使用说明文件。

*业主及非业主使用人的档案资料（注意隐私保护）。

*物业管理所必需的其他资料，如各类合同协议、应急预案、财务账簿、公共收益记录等。

*原物业：应积极配合，提前整理准备上述资料，确保其完整性、准确性和规范性。

4.现场勘查与问题梳理：

*新物业交接小组应在正式交接前，对物业共用部位、共用设施设备进行全面、细致的现场勘查。

*对照资料，核实设备设施的数量、型号、运行状况、维护记录等，对存在的损坏、缺失、故障等问题进行记录、拍照、存档，并及时与原物业、业主方沟通确认。

5.明确法律与合同边界：

*厘清原物业服务合同的终止条款、新物业服务合同的生效时间及双方权利义务的划分。

*明确交接过程中及交接后，各项责任的承担主体，特别是对于历史遗留问题的处理方案。

（二）交接实施阶段

此阶段是交接工作的核心，需严格按照既定计划和标准执行，确保各项交接内容清晰、准确、无遗漏。

1.召开交接启动会议：

*由业主方主持，新、原物业三方共同参与，明确交接流程、各阶段时间节点、责任人及联络方式，统一思想，达成共识。

2.资料逐项交接与核实：

*按照资料清单，逐项进行交接。新物业交接人员应仔细核对资料的完整性、真实性和有效性，对有疑问或缺失的资料，应要求原物业作出书面说明或限期补充。

*交接双方应在资料交接清单上签字确认，并加盖公章。

3.设施设备及物品交接：

*现场实物交接：对物业共用部位、共用设施设备（如高低压配电、消防系统、给排水系统、电梯、监控安防系统、门禁系统、公共照明、停车场系统、康乐设施等）进行现场清点、核对、测试。

*运行状态确认：对于重要设备，应进行开机试运行，检查其运行状况是否正常，并由原物业操作人员进行必要的操作演示和注意事项说明。

*工具、备品备件、办公用品等：逐项清点交接，并记录数量、品牌、型号、状态等信息。

*钥匙交接：包括各楼宇单元门、设备房、公共区域等所有钥匙，应编制钥匙清单，逐一核对交接。

*所有实物交接均需形成书面记录，三方签字确认。

4.财务交接：

*物业管理费、停车费等各项应收、已收、未收费用的明细及账务核对。

*公共水电费、公摊费用的结算情况。

*业主押金、保证金等资金的划转与交接。

*财务票据、印章等的交接。

*此部分交接需格外谨慎，建议由双方财务人员及业主方代表共同参与，并进行详细对账，形成财务交接报告。

5.人员交接（如涉及）：

*若存在原物业员工转聘至新物业的情况，应按照劳动法相关规定，办理劳动合同的解除与重新签订手续，并做好员工的思想工作和业务技能的交接培训。

6.专项验收与确认：

*对各项交接内容完成后，新物业应组织内部专项验收，确认是否达到交接标准。

*对于交接过程中发现的问题，应形成书面的《遗留问题清单》，明确责任方、整改措施及完成时限，由三方签字确认。

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