二手房买卖合同.docxVIP

二手房买卖合同

一、合同的基石：明确交易主体与标的

任何合同的订立，首先要清晰界定交易的双方和交易的对象。这看似基础，实则是避免后续无数麻烦的起点。

1.买卖双方当事人信息

合同首部必须准确无误地列明卖方（甲方）和买方（乙方）的基本信息。对于个人而言，包括姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址；若涉及单位或其他组织，则需列明其全称、统一社会信用代码、法定代表人或负责人信息、联系方式及注册地址。信息的准确性是后续履行通知、送达等义务的基础，务必核对原件，确保与身份证明文件一致。

2.房屋基本情况

这是合同的核心标的，描述必须精准。

*房屋坐落：需详细到具体的街道门牌号码，确保与不动产权属证书（房产证或不动产权证）记载一致。

*房屋权属：明确房屋所有权人（是否为卖方本人，或共有权人情况，共有权人是否同意出售）、不动产权属证书编号、房屋性质（如商品房、已购公房、经济适用房等，不同性质房屋交易政策及税费可能不同）。

*房屋状况：包括建筑面积、套内建筑面积（以权属证书登记为准），房屋结构、朝向、楼层、建成年代等。更重要的是，房屋的权利状况，是否存在抵押、查封、租赁等他项权利或限制情况，卖方必须如实披露，买方也应主动核实。

二、交易的核心：价款、支付与交付

房屋价款及支付方式、房屋交付是合同履行的核心环节，直接关系到双方的核心利益。

1.房屋价款及支付

*总价款：需明确约定房屋的成交总价，大小写均需填写，以防涂改。

*支付方式：这是极易产生分歧的部分，需详细约定。常见的支付方式包括：定金、首付款、银行贷款（若有）、尾款等。

*定金：通常在签订本合同前或同时支付，作为担保合同履行。定金数额由双方协商，但不应超过总房款的一定比例（法律规定上限为20%）。需明确定金的支付时间、方式，以及定金罚则的适用（一方违约，守约方有权没收定金或要求双倍返还定金）。

*首付款：约定首付款金额、支付时间（例如，在网签后X日内、或在房屋解抵押后X日内等）、支付方式（银行转账至卖方指定账户或第三方监管账户）。

*银行贷款：如买方需按揭贷款，应明确贷款金额、贷款方式，并约定卖方配合提供相关材料的义务，以及若贷款审批未通过或审批金额不足时的处理方式（如买方补足差额、解除合同互不违约等）。

*尾款：通常在房屋过户完成后、或物业交割完毕后支付，明确金额、支付时间和方式。

*资金监管：强烈建议通过银行或正规第三方机构进行资金监管，尤其是大额款项，以保障资金安全，降低交易风险。合同中应明确监管账户信息及资金释放条件。

2.房屋交付

*交付时间：明确约定房屋交付的具体日期或条件（如过户后X日内）。

*交付标准：房屋交付时的状态，包括屋内设施设备（可另附清单作为合同附件）、装修情况、水电气暖物业费等是否结清。应约定交付时双方共同查验，并签署交接单。

*户口迁移：若房屋内存有卖方户口，需明确卖方迁出户口的期限及违约责任。

三、风险的防范：税费、违约责任与争议解决

清晰划分税费承担、明确违约责任、约定争议解决方式，是防范交易风险、维护自身权益的重要保障。

1.税费承担

二手房交易涉及多种税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、中介费等。合同中应明确约定各项税费由哪一方承担。通常由双方协商，但需符合国家及地方相关规定。

2.违约责任

这是合同的“牙齿”，是约束双方履行合同义务的关键。应针对不同违约情形约定具体的违约责任：

*卖方违约：如逾期交房、逾期迁出户口、拒绝履行过户义务、房屋存在权利瑕疵导致无法交易等，买方有权要求继续履行、解除合同并要求卖方支付违约金（通常约定为总房款的一定比例或每日按一定标准计算）、赔偿损失等。

*买方违约：如逾期支付房款、无正当理由拒绝履行合同等，卖方有权要求继续履行、解除合同并没收定金、要求买方支付违约金、赔偿损失等。

*违约金的数额或计算方式应明确、合理。

3.争议解决方式

合同中应约定，若因本合同履行发生争议，双方应首先友好协商；协商不成的，是选择向房屋所在地人民法院提起诉讼，还是提交某仲裁委员会进行仲裁。二者择一，一旦选定，具有法律约束力。

四、签约前的准备与核查：细节决定成败

在正式签署二手房买卖合同前，充分的准备和细致的核查至关重要。

1.核实房屋状况与权属

买方应亲自实地看房，并要求卖方出示不动产权属证书原件、身份证原件，核实房屋地址、面积、权利人等信息与证书一致。可通过当地不动产登记中心查询房屋的权属状况、是否存在抵押、查封、异议登记等限制信息。对于房屋的租赁情况，需确认租期、租金支付情况，以及承租人是否放弃优先购买权。

2.确认买方资格与付款能力

卖方有权核实买方的购房资格（尤其在有限购政策的城市）、贷款资质和支付能力，以