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落实物业管理条例实施方案

为全面贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》），规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提升基层治理效能，结合实际工作需求，现就具体实施路径与保障措施明确如下：

一、强化组织协同，构建多方联动治理体系

建立“街道统筹、社区主导、部门协同、多方参与”的工作机制，明确各责任主体职责边界，形成工作合力。街道办事处作为属地管理责任主体，负责指导监督业主大会、业主委员会成立及运作，协调处理物业管理矛盾纠纷；社区居民委员会设立环境和物业管理委员会，承担日常联络、信息收集、政策宣传等职能，推动物业服务融入社区治理；住房城乡建设部门履行行业监管职责，负责物业服务企业信用管理、服务质量监督及维修资金使用指导；发展改革、公安、民政、市场监管、消防救援等部门按职责分工，分别做好价格监管、治安管理、业委会备案、收费规范、消防设施检查等工作。

物业服务企业应设立社区服务专员，定期参加社区联席会议，及时反馈物业区域内公共设施状况、业主需求等信息；业主委员会需建立履职公开制度，定期向业主报告工作进展、公共收益收支、维修资金使用等情况，接受业主监督。街道每季度召开一次物业管理工作推进会，社区每月组织一次物业矛盾排查化解会，重点解决设施维修、环境卫生、停车管理等高频问题，确保《条例》要求在基层落实落细。

二、完善制度配套，规范服务与管理流程

（一）细化服务标准体系。依据《条例》关于物业服务内容的规定，结合本地实际制定《物业服务标准指南》，明确基础服务与特约服务的边界。基础服务涵盖共用部位及设施设备维护（如电梯月度维保、消防设施季度检测）、环境卫生（公共区域每日清扫2次、垃圾清运日产日清）、绿化养护（乔木每年修剪2次、草坪定期灌溉）、秩序维护（门岗24小时值守、监控系统实时巡查）等12项必选内容，每项服务设定具体操作规范和量化考核指标（如路灯亮灯率不低于98%、电梯故障响应时间不超过30分钟）。特约服务由业主与物业服务企业协商约定，需在服务合同中明确服务内容、标准、费用及违约责任，避免模糊表述引发纠纷。

（二）规范公共收益管理。严格执行《条例》关于公共收益归属的规定，制定《物业区域公共收益管理办法》。公共收益范围包括公共区域广告收入、车位场地使用费、共用设施经营收益等，需单独列账、独立核算。物业服务企业应在每年1月31日前，通过小区公告栏、业主微信群、物业APP等渠道公示上一年度公共收益收支明细（含收入来源、支出项目、结余金额），公示期不少于15日；业主有权要求查阅原始凭证，物业服务企业应在5个工作日内提供。公共收益主要用于补充专项维修资金或经业主共同决定的其他事项，单次支出超过5000元的需经业主大会表决同意，支出凭证需由业主委员会或社区居委会签字确认。街道定期联合审计部门对公共收益管理情况进行抽查，对挪用、侵占公共收益的行为依法追究责任。

（三）优化维修资金使用流程。针对《条例》规定的专项维修资金使用要求，建立“快速申请、分级审批、全程监督”机制。对于电梯故障、屋顶漏水、消防设施损坏等紧急情况，可由业主委员会、社区居委会或物业服务企业提出申请，经街道确认后，直接从维修资金中列支，事后7日内公示使用情况；非紧急情况需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，提交维修方案、预算明细等材料，由住房城乡建设部门在10个工作日内完成审核。推行维修资金使用“线上+线下”双轨办理，业主可通过政务服务平台查看资金余额、申请进度及使用结果，确保流程透明可追溯。

三、深化业主自治，激发基层治理内生动力

（一）推动业委会规范组建与运作。针对业委会成立难、运作不规范问题，街道建立“提前介入、分类指导、动态管理”机制。新建小区在规划阶段同步明确业主共有部分范围，交付前3个月由街道组织开发商、业主代表召开沟通会，启动业委会组建筹备；老旧小区由社区居委会牵头，通过入户走访、意愿征集等方式，动员热心业主参与业委会选举。业委会候选人需通过社区资格审查（重点核查是否存在欠缴物业费、违法搭建等行为），选举过程由街道全程监督，确保公开公正。业委会成立后，街道定期组织法律知识、管理技能培训（每年不少于2次），指导其制定《业委会工作规则》，明确议事程序、财务管理制度及成员履职要求；对长期不履职、侵害业主权益的业委会成员，经业主大会表决可启动罢免程序，由社区居委会代行业委会职责直至新班子产生。

（二）创新业主参与机制。建立“日常沟通+集中议事+民主决策”的业主参与体系。物业服务企业设立“业主接待日”（每月第一周周六），由企业负责人现场解答问题；社区开设“物业问题直通车”线上平台，业主可通过扫码提交诉求，社区分类派单至责任主体，限时（一般问题3个工作日、复杂问题7个工作日）反馈处理结果。涉及