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物业维修管理工作计划

一、指导思想与工作目标

（一）指导思想

以“业主至上，服务第一”为宗旨，坚持“预防为主、防治结合”的原则，倡导精细化管理，强化责任落实，通过科学的计划、规范的操作和持续的改进，确保物业公共设施设备的完好率与正常运行，延长其使用寿命，降低维修成本，提升业主满意度。

（二）工作目标

1.设施完好率：确保小区/大厦公共设施设备（如给排水、供电、消防、电梯、公共照明、绿化灌溉等）的年度平均完好率保持在较高水平。

2.维修及时率：接到业主报修后，一般项目在承诺时限内响应并安排处理，紧急维修项目立即响应处置，维修及时率达到预期标准。

3.维修合格率：维修工程质量符合相关标准及业主要求，维修合格率达到预期标准，力争返工率降至最低。

4.业主满意度：通过规范、高效、优质的维修服务，提升业主对维修管理工作的满意度。

5.安全无事故：严格遵守安全操作规程，确保维修作业过程中无重大安全责任事故发生。

二、主要工作内容与措施

（一）设施设备的日常巡检与预防性维护

1.制定巡检计划：针对小区/大厦各类公共设施设备，制定详细的日、周、月、季、年度巡检计划，明确巡检项目、频次、责任人及标准。巡检范围包括但不限于：

*土建结构：楼宇主体、墙面、地面、屋顶、楼梯间、公共门窗等。

*给排水系统：供水管道、阀门、水箱、排污管道、化粪池、雨水井等。

*电气系统：高低压配电柜、公共照明、应急照明、电缆线路、避雷设施等。

*消防系统：消防栓、烟感报警器、喷淋系统、应急广播、消防水泵、灭火器等。

*电梯设备：配合专业维保单位进行日常运行状况监督与检查。

*公共区域：门禁系统、监控系统、道闸、健身器材、儿童游乐设施、垃圾桶（站）等。

*绿化及小品：树木、草坪、花坛、景观水池、亭台楼阁等。

2.规范巡检记录：巡检人员需认真填写巡检记录表，对发现的问题及时上报，并跟踪处理结果。建立巡检问题台账，定期分析，为预防性维护提供依据。

3.强化预防性维护：根据巡检结果及设施设备的使用说明，制定年度、季度、月度预防性维护计划，重点包括：

*给排水管道的定期疏通与保养。

*电气设备的定期除尘、紧固与绝缘检测。

*消防设施的定期测试与药剂更换。

*公共照明灯具的定期检查与更换。

*对易损部件进行提前备货和更换。

*季节性维护工作（如雨季前的防汛检查，冬季前的水管防冻措施）。

（二）日常报修与应急维修管理

1.畅通报修渠道：提供多种报修方式，如电话报修、前台报修、线上APP报修等，并确保24小时有人受理。

2.规范报修流程：统一接报、登记、派工、维修、验收、回访流程。对报修信息进行分类处理，明确维修责任人及完成时限。

3.提升响应速度：对于紧急报修（如突发停水停电、管道爆裂、严重漏水、电梯困人、火警隐患等），须立即派人赶赴现场处理；对于一般报修，应在规定时间内响应并安排维修。

4.确保维修质量：严格按照维修技术标准和操作规程进行作业，选用合格的维修材料和备件。建立维修质量追溯机制，维修完成后需经业主或使用人签字确认。

5.完善应急处理预案：针对可能发生的突发设备故障或自然灾害（如暴雨、台风、停电等），制定详细的应急处理预案，明确应急小组、物资储备、处置流程，并定期组织演练，确保突发事件能得到快速、有效处置。

（三）专项维修与改造工程管理

1.项目立项与评估：对于超出日常维修范围、需较大投入的专项维修或改造项目（如屋面防水翻新、外墙维修、公共区域改造、重要设备更新等），需进行充分的现场勘察、技术论证和经济性评估，必要时征求业主意见。

2.方案制定与审批：根据评估结果，制定详细的维修或改造方案，明确工程范围、技术要求、工期、预算等，并按规定程序报批。

3.规范工程招标与合同管理：对于达到一定规模的工程项目，应按照公平、公正、公开的原则选择合格的施工单位，并签订规范的施工合同，明确双方权利义务、工程质量、验收标准及违约责任。

4.强化施工过程监管：指派专人负责施工现场的监督管理，确保施工单位严格按照设计图纸和规范施工，控制工程质量、进度和安全。

5.严格工程验收：工程完工后，组织相关人员按照合同约定及国家规范进行严格验收，验收合格后方可办理结算手续，并做好工程资料归档。

（四）维修资源管理

1.人力资源管理：

*加强维修人员的专业技能培训和职业道德教育，定期组织学习新技术、新工艺、新规范。

*明确各岗位职责，建立绩效考核机制，激励员工积极性。

*合理配置维修人员，确保维修工作的有效开展。

2.物资与备件管理：

*建立常用维修材料、备件的采购、库存和领用管理制度，确保物资供应及时，避免因缺件影响维修效