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房屋买卖合同

一、签约前的审慎核查：奠定交易安全基石

在正式落笔签署合同之前，买方与卖方均需完成一系列至关重要的核查与准备工作，这是确保交易合法性与安全性的第一道防线。

1.房屋产权状况的全面核验

对于买方而言，首要任务是核实卖方的房屋产权证书。务必确认产权证的真实性、完整性，以及登记的房屋坐落、面积、用途与实际情况是否一致。同时，需明确产权人信息，确保签约卖方为房屋的合法权利人，或已获得充分授权的代理人。若房屋存在共有人（如夫妻共有、家庭共有等），则共有人的书面同意出售证明不可或缺，否则可能导致合同无效或后续纠纷。此外，还需通过不动产登记部门查询，确认房屋是否存在抵押、查封、异议登记等权利限制情况，这些均直接影响房屋能否顺利过户及交易安全。

2.房屋现状与权利瑕疵的细致排查

除了产权证书，房屋的实际状况同样不容忽视。买方应实地查验房屋结构、装修、设施设备等是否与卖方描述相符，有无明显质量问题或安全隐患。对于房屋是否存在租赁关系，需格外留意。若房屋已出租，应明确租赁期限、承租人是否放弃优先购买权等事项，以免陷入“买卖不破租赁”的困境或引发与承租人的纠纷。

3.交易主体资格与履约能力的评估

卖方需确保自身对房屋拥有完整的处分权。买方则需审视自身的购房资格（尤其在有限购政策的城市）及支付能力。若涉及贷款购房，应提前与银行沟通，了解贷款审批条件与额度，避免因贷款不成导致合同无法履行。

二、合同核心条款的深度解析与约定技巧

房屋买卖合同的条款设置应尽可能详尽、明确，避免模糊不清或易产生歧义的表述。以下核心条款的约定尤为关键：

1.当事人基本信息

合同首部应准确列明买卖双方及中介方（若有）的姓名或名称、身份证号码或统一社会信用代码、联系方式、通讯地址等。信息的准确性是确保法律文书送达、权利义务归属的前提。

2.房屋基本情况

此条款需清晰描述房屋的具体坐落位置、产权证号、建筑面积（含套内建筑面积与公摊面积）、房屋结构、朝向、所在楼层及总层数、房屋用途（住宅、商用等）。对于房屋附属设施、设备（如家具、家电）的归属与交付标准，也应逐一列明，避免交接时产生争议。

3.价款及支付方式

房屋总价款的确定是交易的核心。除明确总价外，还需详细约定付款方式（全款或按揭）、各期付款金额、付款时间节点及支付账户信息。例如，定金的数额与支付时间、首付款的支付条件（如网签后、过户前）、贷款部分的放款时间约定等。对于大额款项，建议通过银行转账并保留凭证，避免现金交易。

4.房屋交付

交付条款应明确约定交付时间、交付条件（如房屋已清空、各项费用已结清）及交付标准。实践中，通常以卖方将房屋钥匙交付买方，并办理水、电、燃气、物业、供暖等费用的过户与结算为交付完成标志。双方应签署《房屋交接确认书》，对交付时的房屋状况进行书面确认。

5.产权过户

过户是房屋交易的关键环节，直接决定所有权的转移。合同中需明确约定办理产权过户的时间期限、双方应提供的材料、税费承担方式等。税费承担需根据当地政策及双方协商结果明确罗列，避免使用“各自承担”等模糊表述，尤其要注意增值税、个人所得税、契税等主要税种的承担方。

6.违约责任

违约责任条款是合同的“牙齿”，是保障合同履行的重要手段。应针对不同违约情形（如卖方逾期交房、逾期过户、房屋产权瑕疵导致无法过户；买方逾期付款、无正当理由解除合同等）约定明确的违约责任承担方式，通常包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失（含直接损失与可得利益损失）及支付违约金。违约金的数额或计算方式应合理约定，过高或过低均可能无法充分保护守约方权益或被法院调整。

7.补充协议

对于主合同中未详尽约定或有特殊情况的，可通过签订补充协议的方式进行明确。补充协议与主合同具有同等法律效力。常见的补充协议内容包括：户口迁移问题（卖方户口迁出时间及逾期责任）、车位/储藏室的另行约定、装修补偿、维修基金过户、特殊税费约定等。

三、签约过程中的注意事项：细节决定成败

1.合同文本的规范与核对

建议使用当地住建部门或不动产登记中心推荐的标准合同文本，此类文本条款相对完善，能覆盖大部分常规情况。对于自行拟定或中介提供的合同，务必仔细核对每一条款，确保与双方协商一致的内容完全相符，特别是涉及金额、时间、权利义务的关键条款，避免因笔误或疏漏造成损失。

2.手写条款的效力与清晰度

若在标准合同文本基础上有修改或补充，手写部分务必清晰、无歧义，并由双方在手写修改处签字盖章（捺印）确认，以明确其效力。

3.签章的真实性与完整性

合同签署时，自然人应亲笔签名并加按指印，同时注明签署日期；法人或其他组织应加盖公章，并由法定代表人或授权代表签字。涉及共有人的，共有人均需签署。

4.重要口头承诺的书面化

交易过程中，双方可能会有一些口头承诺，为避免日后反悔或举证困难，应将所有重要