2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）历年参考题库含答案详解.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（房地产估价原理与方法）历年参考题库含答案详解

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、在房地产估价中，运用市场法进行评估时，选取可比实例的数量一般不应少于多少个？

A.1个

B.2个

C.3个

D.5个

2、下列哪项不属于收益法评估中的基本参数？

A.净收益

B.资本化率

C.还原利率

D.重置成本

3、在成本法估价中，土地取得成本通常采用何种方式确定？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.剩余法

D.路线价法

4、某房地产的收益年限为40年，采用报酬资本化法时，若报酬率为6%，则其年金现值系数约为多少？

A.12.48

B.15.04

C.16.48

D.18.00

5、下列哪种情况最适合采用假设开发法进行估价？

A.已建成住宅

B.正在使用的写字楼

C.待开发的生地

D.租赁稳定的商场

6、在市场法中，对可比实例成交价格进行交易情况修正的目的是什么？

A.消除非正常交易因素影响

B.统一付款方式

C.调整区位差异

D.消除面积差异

7、某宗房地产年净收益为12万元，资本化率为8%，采用直接资本化法估算其价值为多少？

A.120万元

B.130万元

C.150万元

D.160万元

8、在成本法中，建筑物折旧不包括下列哪项？

A.物理折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.会计折旧

9、下列关于路线价法的表述，正确的是？

A.适用于所有类型房地产

B.主要用于住宅估价

C.基于临街深度指数修正

D.不需进行区位调整

10、收益法中，若房地产未来收益呈等比递增，应选用哪种公式？

A.固定收益资本化公式

B.等额序列支付现值公式

C.净收益按增长率递增公式

D.偿债基金公式

11、在收益法评估中，资本化率的本质是反映房地产投资的什么？

A．年维修费用占总价值的比例

B．未来净收益与价格之间的比率

C．贷款利率的直接体现

D．通货膨胀对房价的影响系数

12、运用市场法评估房地产时，下列哪项属于交易情况修正的内容？

A．房屋朝向差异的调整

B．交易价格受债权债务影响的修正

C．建筑结构不同引起的差异调整

D．区域商业繁华度的差异修正

13、成本法评估中，下列哪项属于“重建成本”的定义？

A．按原建筑材料建造相同功能建筑的成本

B．用现代材料和技术建造功能相同建筑的成本

C．将建筑物拆除并清理的费用

D．建筑物在当前使用状态下的折余价值

14、下列哪种估价方法最适合用于评估新建且无收益的房地产？

A．收益法

B．假设开发法

C．成本法

D．市场法

15、在收益法中，若房地产未来净收益逐年递增且永续，应采用哪种公式计算价值？

A．有限年期收益法公式

B．直接资本化法公式

C．戈登增长模型

D．报酬资本化法公式

16、运用市场法时，若可比实例的交易日期为6个月前，应进行何种修正？

A．交易情况修正

B．交易日期修正

C．区位状况修正

D．实物状况修正

17、建筑物折旧中，因建筑设计过时导致的功能不足属于哪类折旧？

A．物理折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．自然折旧

18、在假设开发法中，开发完成后的价值通常采用哪种方法求取？

A．成本法

B．基准地价修正法

C．市场法

D．路线价法

19、下列哪项不属于收益法中的“运营费用”？

A．物业管理费

B．房地产税

C．抵押贷款还本付息

D．维修费

20、某房地产的报酬率为8%，未来每年净收益为10万元，收益期为50年，其价值最接近下列哪个数值？

A．100万元

B．125万元

C．140万元

D．200万元

21、在房地产估价中，下列哪项最能体现“最高最佳使用”原则的核心要求？

A.依据当前实际用途进行评估

B.遵循政府规划限制即可

C.在法律允许、技术可行、经济合理的前提下，能使价值最大化的用途

D.以业主主观意愿为准确定用途

22、采用收益法估价时，资本化率的确定通常不包括下列哪项因素？

A.投资风险程度

B.银行贷款利率水平

C.房地产折旧年限

D.市场收益率水平

23、下列哪种情况适用于假设开发法进行估价？

A.已建成并稳定出租的写字楼

B.待开发的住宅用地

C.正在使用的学校教学楼

D.已停产的老旧厂房

24、比较法评估中，对可比实例进行交易情况修正的目的是消除哪项差异？

A.区位条件不同

B.成新度差异

C.非正常交易价格影响

D.交易时间差异

25、建筑物折旧中，因功能设计过时导致的价值减损属于？

A.物理折旧

B.功能性折旧

C.经济性折旧

D.自然折旧

26、下列关于成本法