房产税法及相关税种疑难与实务操作.pdfVIP

第八章税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

【问题1】“出租、出借，自交付出租出借之次月起缴纳税”，但是有

的题目是从某月1日出租的，当月也计算税了，为什么？税的纳税义务发生时间具体

怎么确定？

实务中，开始计算出租的月份前要先交付房屋，注意交付和出租不是一个概念，一般题目

都是说“从什么时间开始出租”，比如出租，而不是说5月1日交付。5月1日出租

的，说明房屋在上月末已经交付了，5月已经属于次月，所以5月应按照计算纳税。

【问题2】1.2%的税率是年税率，而12%按计税的税率不是年税率吗？计算应纳税额时

什么时候要乘以当年的纳税月份数，什么时候不需要乘以？很多题目按照收入计税的不需

要乘以纳税月份数，怎么进行区别呢？

无论是1.2%、还是12%都是指的年税率，给出的计算，都是计算的一年应纳的

税。

（1）税按年计算，分期缴纳。所谓按年计算是指计算税时，按照计算出来的

应纳税额是全年应纳的税额，如果纳税义务是从年度中间开始的，那么就要计算当年有几个月

需要纳税，换算成这几个月应纳的税额，这个时候需要乘以当年的纳税月份数。

（2）按照计税的里面的“收入”是指全年应纳税的总数，如果题目给出

的条件就是当年出租取得的总额，则无需算为1个月的，然后再计算。

如果题目给出的是一个月的，要汇总计算当年需要纳税的总额，然后再计算纳税。

如果题目给出的是年总额，但是当年并不是出租12个月，这个时候需要换算为一个月

的，然后再计算当年出租几个月，去计算当年应纳税的总额。

【案例】某企业8月1日出租厂房：

（1）月10000元：

当年应纳税=10000×5×12%

（2）每年120000元：

当年应纳税=120000/12×5×12%

（3）当年取得50000元：

当年应纳税=50000×12%。

【问题3】免租期免收和无租使用期间计算税有什么不同？

免收是存在租赁，并在租赁中，租赁双方约定一定时期为零的行为。

出租方免租期的目的还是为了获得，并不是以不获取为目的的无租租赁。尽

管免收期间没有收入，但该用于出租，属营业用房，应缴纳税。

免收期间由所有人按照原值缴纳税。

【提示】计税依据是余值。

无租使用，可视为无偿出借，而非租赁行为。

无租使用应理解为整个合同期内不支付而使用的行为。

纳税单位和个人无租使用管理部门、免税单位及纳税单位的，应由使用人代缴纳

税。

因此，免收期间和无租使用他人虽然表现形式一样，即使用人无需支付。但

实质上是不同的，前者是一项租赁，后者则属于无偿出借。

【问题4】对原值计税的，无论上如何核算，原值均应包含地价。容积率

大于0.5时，地价是按全部还是建筑面积对应的部分计算？

【案例】某工厂有一宗土地，占地26000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑

房屋面积24000平方米。此时并入原值的地价为：

A.0×1×

B.0×1√

【提示】容积率小于0.5时，并入原值的地价=建筑面积×2×土地单价。

【问题5】房屋交换的，到底谁是，以什么为计税依据？实物交换房屋的如何计算契

税？

1.房屋交换以多交付经济利益的一方为，以差价作为计税依据计算缴纳契税。

多交付经济利益的一方，是房屋交换的契税，判断的是看谁的房屋价值低，房

屋价值低的一方要多支付一部分经济利益，属于契税。

2.实物交换房屋的，视屋，按房屋现值缴纳契税，以房屋的现值为计税依据。

【案例1】李某以价值50万元的小汽车和张某60万元的住房互换，并支付10万元差价。则：

李某为契税纳税义务人；计税依据为60万元。

【注意】计税依