【华西-2026研报】公募REITs业绩点评系列：2025年四季报出炉，个券机会显现.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

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2026年1月27日

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2025年四季报出炉，个券机会显现

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公募REITs业绩点评系列

评级及分析师信息

分析师：姜丹

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根据交易所相关规则指引，公募REITs基金管理人应当在每

邮箱：jiangdan3@

季度结束之日起15个工作日内，编制和披露季度报告。2026年SACNO：S1120524030002

1月22日各REITs发布四季度报告，整体来看，不同资产类型

经营情况表现显著分化，经营情况良好的个券得到市场追捧。

在四季报披露窗口期带动下，REITs市场迎来一波放量上涨分析师：郑日诚

邮箱：zhengrc@

行情，四季报披露当周（2026年1月19-23日）日均成交量、

SACNO：S1120524040003

日均成交额、日均换手率环比分别增长44.51%、46.63%、

0.20pct，中证REITs全收益指数周度上涨2.17%。

►四季报后：继续关注消费板块，挖掘优质高分派率个券

四季报披露当周各板块普涨，涨幅靠前的是新型设施

（+5.87%）和消费设施（+4.13%），涨幅靠后的是两类收费型

REITs，分别为能源设施（+0.88%）和交通设施（+1.69%）。

全市场68只个券上涨，仅10只收跌，除了产业园区、能源设施

和交通设施外，其余板块内个券全部收涨。

数据中心：行业景气度高，表现强势。润泽科技、万国数据

中心分别收涨6%、5.6%，换手率1%以上，交易活跃。受益于

权益市场的AI算力板块需求强劲，项目未来需求可持续性较

好。润泽、万国分派率目前分别降至3.4%、3.3%，已接近租赁

型项目分派率参考值3.3%，可关注后续价格波动带来的机会。

消费设施：今年春节偏晚，消费热潮持续保障1季度业绩。

消费设施板块四季度整体表现优异，华安百联消费录得10%的

涨幅。即将到来的2026年春节（2026年2月16日除夕）较

2025年春节（2025年1月28日除夕）延迟近20天，导致本应

于第4季度启动的春节消费热潮也将相应延迟至2026年1-2月。

随着春节临近及气温下降，预计各消费REITs仍将有较大的客流

活动和购物需求，各项目一季度经营业绩可期。

华安百联消费2025年四季度业绩亮眼，租金收入同比增长

39.46%且联销收入同比也有8.69%的涨幅，进而四季度可供分

配金额同比增长16%。项目位于上海市杨浦区五角场核心商

圈，目前分派率约4.2%，在消费设施中最高，可以继续关注。

嘉实物美消费2025年四季度项目营收同比-16.35%，下降

主要原因为合同换签导致租赁变更，该事项对现金流及可供分配

金额无影响。分派率约4%，在消费中排名前列，租户物美超市

完成调改并重新开业，叠加收益分配机制保障，可继续关注。

华夏金茂商业自三季度以来广告收入、其他收入同比增幅超

30%，主要得益于项目对广告位和场地进行精细化管控，多经点

位实施的品质提升策略，以及北广场区域和览星街区的焕新升

级。此外，该项目主力店租赁面积占比高达50.27%，后续仍存

在很大的调改空间提升租金坪效，主动管理的效果显现，值得跟

踪。