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居间合同佣金认定及案例

引言

在商业活动中，居间行为是连接供需双方的重要桥梁。小到房屋买卖、大到企业合作，居间人通过提供信息、促成交易，在市场资源配置中发挥着关键作用。而围绕居间合同产生的争议，90%以上集中在佣金认定问题上——居间人是否有权主张佣金？佣金数额如何确定？这些问题不仅关系到交易双方的直接利益，更影响着市场交易的诚信基础。本文将结合法律规定与典型案例，系统解析居间合同佣金认定的核心规则，为市场主体提供实践参考。

一、居间合同与佣金的法律基础

（一）居间合同的本质与核心特征

根据《民法典》相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其本质是“服务换报酬”的有偿合同，但与一般服务合同不同，居间合同具有两大核心特征：

其一，结果导向性。居间人能否获得佣金，关键在于是否“促成合同成立”。若仅提供信息但未最终促成交易，除非合同另有约定，否则委托人无支付义务。例如，房产中介带客户看房十次却未达成交易，通常无法主张佣金。

其二，独立性。居间人既非交易一方的代理人，也不直接参与合同条款的决策，其角色是“桥梁”而非“决策者”。这意味着，若交易因委托人自身原因（如资金不足）未能完成，居间人仍可能因已促成签约机会而主张部分补偿。

（二）佣金的法律性质与权利边界

佣金是居间服务的对价，其法律性质属于“报酬请求权”。根据法律规定，佣金请求权的行使需满足两个前提：一是居间人已按约定履行义务（如报告机会或提供媒介服务）；二是委托人与第三人的合同已成立（即双方达成合意并签字盖章）。若合同成立后因一方违约被解除，不影响居间人已完成的服务成果，委托人仍需支付佣金。

需注意的是，佣金请求权并非绝对。若居间人存在故意隐瞒重要事实（如隐瞒交易方失信记录）、提供虚假信息（如虚构合作方资质）等行为，即使促成合同，委托人也可主张减少或拒绝支付佣金，甚至要求赔偿损失。

二、佣金认定的三大核心标准

（一）是否“促成合同成立”的实质判断

“促成合同成立”是佣金认定的首要标准，但实践中需从三方面实质判断：

首先，合同需具备法定成立要件。即委托人与第三人就主要条款（如标的、数量、价款）达成一致，并以书面或口头形式确认。例如，甲乙双方仅就合作意向初步协商，未签署书面协议或形成口头合意，不能认定为“合同成立”。

其次，居间行为与合同成立存在直接因果关系。若委托人通过其他渠道（如自行联系、其他居间人介绍）最终签约，即使最初接触信息来自某居间人，也不能认定该居间人促成交易。例如，中介A带客户看某房源后，客户通过朋友直接联系房东签约，A的居间行为与交易无直接因果，无权主张佣金。

最后，排除“跳单”情形。若委托人利用居间人提供的信息后，为逃避佣金而绕过居间人直接签约，法律明确保护居间人的佣金请求权。例如，中介B为客户匹配到优质房源并安排看房，客户私下联系房东完成交易，法院通常会支持B的佣金主张。

（二）服务内容与约定的匹配度

佣金数额的认定需以居间人实际提供的服务为基础。若合同约定“全程协助谈判、起草合同”，而居间人仅提供了初始信息，则委托人可主张按实际服务比例支付佣金。实践中常见的服务内容差异包括：

信息提供型：仅提供交易方联系方式、基本资质等基础信息，服务深度较浅；

媒介协调型：参与谈判协调、解决双方分歧、推动条款达成，服务深度中等；

全程服务型：除上述内容外，还协助办理手续、跟进履约，服务深度最深。

服务内容越复杂、投入成本越高，佣金数额通常也越高。例如，某工程居间合同约定“协助完成招标、合同签署及验收”，若居间人仅参与招标阶段即退出，法院可能按服务进度比例调整佣金。

（三）公平合理原则的司法适用

即使合同约定了明确的佣金数额，法院也可能基于公平原则进行调整。常见的调整情形包括：

佣金比例显失公平。例如，标的额100万元的交易约定佣金30万元（远高于行业通常5%的标准），法院可能参考市场行情调整至合理范围。

居间人存在重大过失。如未核实交易方资质导致委托人遭受损失，法院可能减少佣金以抵扣部分损失。

委托人恶意压低佣金。若合同约定佣金明显低于市场成本（如约定1000元佣金但居间人实际支出5000元），法院可能依据公平原则适当提高。

需强调的是，公平原则的适用需结合具体案情，法院会综合考虑行业惯例、服务成本、双方过错等因素，避免过度干涉意思自治。

三、典型案例解析与裁判逻辑

（一）案例一：全程促成交易，佣金全额支持

案情：202X年，甲公司委托居间人李某寻找设备供应商。李某通过行业资源联系到乙公司，安排双方实地考察、参与价格谈判，并协助起草《设备采购合同》。最终甲乙公司签署合同，标的额500万元。甲公司以“市场价格波动导致利润下降”为由拒绝支付约定的25万元佣金（占比5%）。

争议点：甲公司主张佣金过高且交易未实际获利，是否