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资产评估实务作业指导

资产评估是一项实践性极强的专业活动，其作业质量直接关系到评估结论的公允性与可靠性。作为资产评估专业人员，在执行具体评估业务时，需遵循严谨的作业流程，运用科学的评估方法，并始终保持职业审慎。本指导旨在结合实务操作经验，为评估作业的规范化开展提供系统性指引。

一、明确评估业务基本事项

评估业务的开端，并非直接着手收集数据或进行现场勘查，而是首先清晰、准确地理解并界定评估业务的各项基本要素。这是确保评估工作方向正确、范围清晰的前提。

（一）清晰理解评估目的

评估目的是决定评估价值类型、评估方法选择乃至评估结论用途的根本依据。评估人员需与委托方进行充分沟通，深入理解评估业务的经济行为背景，例如是企业改制、并购重组、抵押贷款、资产转让，还是财务报告目的等。不同的评估目的，其对应的价值类型往往存在显著差异。例如，抵押目的的评估通常关注资产的快速变现价值，而投资目的的评估则更侧重于资产的未来盈利能力。

（二）准确界定评估对象与范围

评估对象是指被评估的具体资产，可能是单项资产、资产组合，也可能是企业整体价值或股东权益价值。评估范围则是评估对象的具体构成和边界。此环节需特别注意避免“漏评”或“错评”。评估人员应会同委托方，依据评估目的和相关法律法规要求，对评估对象进行详细清单化梳理，并明确资产的物理状态、法律权属状态及数量。对于企业价值评估，还需关注是否包含商誉、品牌等无形资产，以及是否涉及长期股权投资等。

（三）合理确定评估基准日

评估基准日是确定资产价值的特定时点。选择评估基准日需考虑评估目的的实现、数据资料的可获得性以及资产市场状况的稳定性。通常，评估基准日应尽可能接近评估目的实现的日期，并与评估报告的使用有效期相匹配。一旦确定，评估过程中所有资产状况和市场数据的采集都应围绕该时点展开。

（四）恰当选择价值类型

价值类型是对评估结果价值属性的定义和描述。应根据评估目的、市场条件以及评估对象自身的功能和状态等因素综合确定。常见的价值类型包括市场价值、投资价值、在用价值、清算价值等。评估人员需在评估报告中清晰披露所采用的价值类型及其定义，并确保评估方法的运用与所选价值类型相适应。

二、签订业务委托合同

在明确上述基本事项，并对自身专业能力、独立性和业务风险进行审慎评估后，若决定承接业务，应与委托方签订正式的业务委托合同（或业务约定书）。合同内容应至少包括：评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、价值类型、评估报告使用者、评估报告提交期限和方式、评估服务费、双方的权利与义务、违约责任及争议解决方式等核心条款。合同的签订旨在明确双方责任，保障评估业务的顺利进行。

三、编制评估计划

“凡事预则立，不预则废”。评估计划是指导评估项目有序开展的行动方案。应根据评估项目的规模、复杂程度、评估对象的性质以及时间要求等因素，制定详尽的评估计划。计划内容通常涵盖：评估团队的组建与人员分工、各阶段的时间进度安排、评估方法的初步选用、信息资料的收集范围与途径、现场勘查的重点与方式、以及可能出现的风险及应对措施等。评估计划并非一成不变，在执行过程中，若遇重大情况变化，应及时进行调整和补充。

四、现场调查与资料收集

现场调查与资料收集是评估工作的基础环节，其质量直接影响评估结论的准确性。这一环节要求评估人员具备细致的观察力、良好的沟通能力和扎实的专业判断能力。

（一）现场调查

现场调查的目的是核实评估对象的存在性、真实性、完整性及其实际状况。对于不动产，需核实其坐落位置、实物状态、周边环境、使用情况等；对于机器设备，需核查其规格型号、制造厂家、购置日期、使用年限、运行状况、维护保养情况等；对于无形资产，需了解其研发过程、法律保护状况、实施情况及市场竞争力；对于企业价值评估，还需对企业的生产经营状况、管理架构、市场布局等进行全面考察。现场调查可采用逐项勘查、抽样勘查或结合两种方式进行，重要资产应重点勘查。

（二）资料收集

资料收集应围绕评估对象和评估方法展开，力求全面、客观、准确。主要包括：

1.权属证明资料：如房产证、土地证、设备购置发票、专利证书、商标注册证、股权证明等，用以确认资产的法律权属。

2.财务会计资料：如资产负债表、利润表、现金流量表、明细账、会计凭证等，是了解资产历史成本、折旧摊销、运营数据的重要依据。

3.经济行为文件：如并购协议、增资扩股方案、抵押合同等，用以印证评估目的。

4.行业及市场资料：如行业发展报告、市场调研报告、可比交易案例、价格信息、利率汇率数据等，是运用市场法、收益法的关键支撑。

5.其他资料：如资产清查评估明细表（由委托方或资产占有方提供，并盖章确认）、重大合同协议、技术资料等。

收集到的资料需进行必要的查验与核实，确保其真实性和可靠性。对有疑问的资料，应向相关方进行函证或实地查证。