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房地产价格评估毕业论文

二稿

摘要

ＸＸ市位于山东省南部，近年来一直处于高速发展中，房地产事业蒸蒸日上,已经成为了新的经济增长点,从整体上来看，住宅房地产依然占据主要地位，在价格评估时要充分考虑到各方面因素.

本文主要具体讲解了市场法,收益法,成本法,假设开发法,和基准地价修正法等方法，市场法以市场同类产品为基础,但局限性太大,限制因素很多。收益还原法是将往后隔年的收益进行积累折现，从而进行估价．而成本法,假设开发法,基准地价修正法,一般用于前两种都不能使用的情况.

由于房地产产品数量品种多，价格昂贵,所以合理的估价对房地产具有重要意义。

前言

随着房地产也得迅猛发展，房地产的估价制度日趋完善,城市房地产估价的重要性也越来越明显.

房地产价格，是房地产价值的体现，而评估者只能估价值的方式,就是房地产估价．客观,独立,公正是房地产估价的总要求．

房地产作为一种与众不同的产品，对其进行专业的估价具有重要意义,从某种意义上说,世界上没有两处完全相同的房地产。采取市场比价发也只是选取了相近的案例，这体现了房地产独一无二的特性。

房地产价格的影响因素相当复杂,需要具体扎实的理论知识和丰富的经验。这些都是股价的影响因素.由此可见,建立合理良好的秩序的房地产估价具有重要意义.而本文着重介绍的几种估价方法中市场比较法，收益还原法，成本法是最常采用的三种方法，而其他的估价方法也是有这三种方法衍生出来的。怎样合理的使用这几种方法．在什么情况下使用最合适,正是本文的主要内容。

本文在XX老师的指导下完成,向曾经指导过我的王京鹏，王秀代老师致谢。由于本文可能出现错误和疏漏，请老师们批评指正.

第一章概述

1。1XX房地产概述

ＸＸ市位于山东省南部，东部连接日照,地近黄海，西接枣庄,济宁,泰安北靠淄博,潍坊，地理位置优越。总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。

从整体上来看，住宅房地产依然占据主导地位，商业用营业性房地产增速下降。评估住宅房地产一般较多使用市场比较法和成本法,而商业房地产则一般使用收益还原法，有时也采用一些市场比较法.

XX市近年来一直处于高速发展中，房地产业成为新的增长点，已经成为拉动经济增长的重要力量。首先，经济的发展，人民生活水平的提高，都离不开房地产业的发展，其次,由于房地产产品数量多,价值高，房地产产品又是社会的重要组成部分，所以其估价的重要性不言而喻。另外,房地产业的发展有效的带动了众多相关行业的发展,对加快XＸ地区的经济建设具有重要意义。

自2000以来，XX市的房地产开发就一直处于升温状态.其中,20１0年投资达到36。38亿元，比上年增长37．6％。同期社会固定资产投资增速低0.6个百分点。

房地产是一种稀缺资源，是一种重要的生产要素和生活必需品,是人类生存和发展的基础,是社会生产的基础．通过开发创造固定资产,为社会经济活动提供物质基础.

1。2房地产价格及其估价的重要性

房地产价格，是房地产价值的体现，而评估这种价值的,就是房地产估价。独立，客观,公正是房地产估价的总要求。独立,是要求房地产估价师不受外界不合理因素的影响.客观,是要求房地产估价时要尽可能减少估价人员的主要意志对估价过程和估价结论的影响。公正，是要求房地产估价时必须站在中立的立场上,不偏袒某一方,特别是不偏袒委托方。

房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有相当重要的意义.首先,房地产具有独一无二的特性,严格意义上讲,世界上没有两处完全相同的房地产,房地产的这一特性客观要求对每一块土地，每一宗房地产实行‘一地一价’,‘一房一价＇。需要对不同的房地产进行单独估价;其次，房地产价格的影响因素相当复杂,需要具有扎实的理论知识与丰富经验的专业人士进行价格判断;再次，由于房地产的位置不可移动,且其市场进入易受到规划,政策等限制,造成房地产市场不充分,需要专业估价人员参与房地产价格的估价工作。可见，房地产估价对于建立合理的房地产交易秩序，促进房地产公平交易具有重要意义．其必要性具体表现为:

1房地产管理的需要

为了加强对房地产的科学管理,我国相关的法律、行政法规和政府部门都提出了完善房地产估价制度的要求,《中华人民共和国管理法规定法》进行了严格规定,确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格,需要估价;调整土地使用权出让金,确定土地使用权的补偿金额，需要估价；对于房地产权利人转让房地产不实成交价格，需要估价;确定土地收益,需要估价等等。这些规定与要求都是房地产估价成为许多工作的首要前提。

２房地产交易的需要

房地产作为商品,在交易过程中,需要确定买价与卖价.卖价是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者至少要在赚回成本的基础上多买些钱，出售房地产