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逸城立水桥工程市场研究报告

名目

TOC\o1-2\h\z\u1．宏瞧市场概述PAGEREF_Toh1

宏瞧经济形势分析PAGEREF_Toh1

产业政策对房地产市场的碍事PAGEREF_Toh2

市政交通建设对房地产市场的碍事PAGEREF_Toh7

奥运及对房地产碍事PAGEREF_Toh8

相关地区住宅需求分析及区域市场特点PAGEREF_Toh11

需求分析PAGEREF_Toh14

住宅宏瞧销售分析PAGEREF_Toh16

住宅宏瞧价格分析PAGEREF_Toh19

今后整体市场推测PAGEREF_Toh21

2.区域住宅市场分析PAGEREF_Toh22

区域市场界定及分析讲明PAGEREF_Toh22

需求量分析PAGEREF_Toh26

产品分析PAGEREF_Toh32

价格分析PAGEREF_Toh57

销售情况分析PAGEREF_Toh64

3．客群特征分析PAGEREF_Toh69

调研工程客群特征分析PAGEREF_Toh69

客群定位模型PAGEREF_Toh69

客群特征描述PAGEREF_Toh69

4.个案分析PAGEREF_Toh71

5.分析结论PAGEREF_Toh80

宏瞧经济健康、平稳、快速开展，房地产业方兴未艾PAGEREF_Toh80

新世纪北京面临新机遇，商品房市场供销两旺PAGEREF_Toh80

区域市场分析结论：PAGEREF_Toh81

个案横向点评分析结论：PAGEREF_Toh82

1．宏瞧市场概述

宏瞧经济形势

2004年，全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下落1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构接着优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重到达97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。

固定资产投资

投资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过果断贯彻落实中心宏瞧调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下落1.7个百分点。其中，全然建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下落18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。

2004年，能够讲是北京房地产界的政策年，在这一年里，各项政策频出，给行业和市场带来了一定的碍事。具体来讲，2004年的政策能够分为一下几个方面：

土地、拆迁

◆?关于停止经营性工程国有土地使用权协议出让补充的通知?(4号令)

执行时刻：2004年1月17日

绿化隔离地区建设工程用地、小城镇建设工程用地、开发带危改工程用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技工程用地，将停止协议出让国有土地使用权，从而堵上了2002年“33号文〞对土地实行招标拍卖所开“口子〞。新政的出台意味着土地交易的公开与透明，对整个北京房地产一级市场上土地的流转、审批有较深远的碍事。

◆?北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地治理工作的意见?

执行时刻：2004年3月25日

加强土地用途管制。对耕地保有量、全然农田保卫面积和建设用地规模实行总量操纵。征用和占用土地必须符合土地利用总体、都市建设，并纳进建设用地利用年度方案。严格建设用地点案治理、建设工程用地预审和土地审批，杜尽土地征用和占用的违规操作。全面推行经营性土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度和土地储躲制度。改革土地征用制度和安置补偿方法，保卫失地农民利益。

◆?关于深进开展土地市场治理整顿严格土地治理的紧急通知?

执行时刻：2004年5月9日

与3月25日?北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地治理工作的意见?作用一样，从源头上对土地进行了严格的操纵，从而对房地产行业固定资产投资的过快增长，房地产市场局部