[水木清华]营销策划提案.docxVIP

新城置业[水木清华]营销筹划提案

名目

第一局部市场分析A武汉房地产市场分析

B区域市场分析

C同类可比性工程分析

D重点竞争对手分析及我方因应方案

第二局部工程定位及推广策略A工程核心竞争力分析

B工程形象定位

C目标客户定位

D价格定位

E推广策略

F广告创意表现

G广告时期策略

第三局部营销思路的提出及策略A活动筹划

B现场包装

C售楼部包装

D样板房设计

第一局部市场分析

A：2002年武汉市房地产市场分析

武汉市商品房市场通过近几年的迅速开展，开始呈现了如下几个方面的特征：

1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势

2001年武汉市住宅投资额为亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中不墅、高档公寓均价3800元/M2，同此2000年增长2.7%。

2.房地产开发的区域分化十清楚显

开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不特别景气的地区,那么难以提起开发企业的投资喜好。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片〞规模,成为众多开发商角逐的地点。

3.规模型住宅区不断出现

随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区 五片〞，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。

4.楼盘主题概念在变化

2001年楼市的特点和主题是“智能化〞，而2002年楼盘主题多以“绿色生态〞为主，强调工程的园林景瞧的建设，全市打出“绿色生态〞牌“亲水住宅〞的小区不下20家，如“大洋此岸〞，“蓝湾俊园〞、“金色港湾〞、“万科都市花园〞、“泰合百花园〞、“新地东方花都〞等。

5.房型设计悄然变化

随着群众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即：

三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧房较小；

明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景瞧阳台；

动静分区：生活区域的“动〞与居住区域的“静〞区隔,较好保证家居生活区的“私密性〞；

干湿不离：洗衣、洗菜等“湿区〞与客厅,卧房等“干区〞要有明显分隔。

6.特色楼盘注重“人〞的需求

特色楼盘差异性强、个性化浓、质量好、品牌好，科技含量高，风格独特，符合现代都市人的审美瞧念，文化意识,享受要求和生活情趣，特别受到购房者的迎接。

7.购房人更注重楼盘的性价比，品质好，价格优的楼盘一直是才百姓追棒的对象。

B：区域市场分析

一.区域功能配套

1．概况：武汉经济技术开发区位于武汉市区西南部，市区中环线与外环线之间，毗邻长江。开发区离市中心15公里。该区域以神龙公司为龙头，包括可口可乐、丽花丝宝等多家大型外资企业落户在此，经济的稳步增长为房地产的开展提供了良好的物质根底。

开发区分为四个功能区：工业区、旅游度假区、治理效劳金融区以及生活居住区。各区严格不离，又和谐统一。

2．根底配套设施

体育中心：占地达88平方米的武汉市体育中心正在区内兴建，其中包括一座6万人体育场，一座8000人体育馆及海湾馆等大型体育设施；

道路：区内的60余公里支干道，构成了畅通的区内道路网络。沪蓉高速公路从东到西横贯全区，建设中的京珠高速公路由南至北纵穿开发区。

铁路：拥有连接京广和京九线，通往开发区的专用铁路及货站。

码头：距开发区6.5公里的港口，区内油码头也已投进使用。经交通部批准，还将兴建一座汽车滚装及货运码头。

医院：设备先进的神龙医院已开业应诊，另有4所医院、一所卫生防疫站为开发区居民提供医疗效劳。

金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行

客运中心：中南地区大型区域性客运中心正在兴建。

公园：正在兴建的汤湖公园、南太子湖公园可为区内居民提供良好的休闲场所。

3.要紧公交车线路

70路：花桥—宝丰路—郭茨口—沌阳大街〔开发区中心〕

204路：王家湾—三角湖—体育中心—汉阳造纸厂

205路：武昌火车站—体育中心—武汉农贸大市场

517路：开明路—王家湾—沌阳大街—神龙西路

585路：复兴村—武胜路—神龙二路

596路：湖北省肿瘤医院—街道口—古琴台—沌阳大街

教育配套

开发区现已初步形成了大学、科研机构、中小学、幼儿园、职业教育共同开展的格局。目前，区内有新江汉大学，武汉市商学院两所大学，东风设计院、物勘院两家科研院所、实验外语学校、开发区一中〔市重点中学〕、职业高中等7所中学、神龙小学等16所小学、神龙幼儿园等3家幼儿园。

由江汉大学、华中科技大学汉口分校、武汉市职工医学院合并的新江汉大学建设已全面启动，与本

工程毗邻。

坐落于区内的武汉外国语学校其师资力量、教学设施堪称全国一流，可招收英、法、日、德、俄