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从地产到战略资产：

数据中心的转型之路

2026年1月

目录

0104

数据中心资本市场

本质与战略属性投资逻辑与估值

0205

全球市场展望未来

格局与驱动挑战与解决方案

03

中国市场

全景与趋势

数据中心

01本质与战略属性

3

数据中心：不仅仅是地产

数据中心：是支撑企业对海量信息的存储与计算的“数字

银行”。它已迅速从一个新兴的资产类别，演变为融合地

产运营、能源管理、前沿科技与安全保障于一体的综合性

战略资产。

有别于传统商业地产：

•核心价值：传统商业地产关注空间使用效率、租户体验

和地段价值，而数据中心的核心价值在于“持续可用的

算力”。为保障算力的持续可用，数据中心需构建以电

力、冷却和网络为核心的高度冗余基础设施。这种冗余

不仅关乎数据安全与业务连续性，更直接影响客户的运

营效率与盈利能力。

•建设要求更高：因建筑需承载密集的服务器机柜、电池

组等，楼层承重要求较高，同时要确保有稳定的网络接

入及电力系统。

•价值锚点：基于高准入门槛、强终端需求以及重资产投

入的特性，数据中心往往可锁定相对长期的租约，取得

稳定且较高回报。

4

数据中心产业链

上

游基础设施供应商建筑材料与施工IT设备网络基础设施电力与能源供应

云厂商自持

专业运营服务商第三方IDC运营商电信运营商

中

游

数据服务应用客户泛互联网金融制造政企

下

游•政府公务

•气象预报

•国家电网

•智慧城市

•政府医疗