房地产行业市场前景及投资研究报告：地产周期见底，指标、分歧、政策.pdfVIP

行业研究2026.02.14

房地产行业专题报告

地产周期见底判断：指标、分歧、政策

方正证券研究所证券研究报告

摘要

一、市场现状：边际改善下仍处左侧筑底

地产行业自2021年起已调整18个季度，2026年初核心城市二手房市场

行业评级:推荐出现边际改善：重点26城1月二手房签约量环比提升，厦门、南京、上

行业信息海等城市环比增速超20%。

上市公司总家数230但是，农历同比景气度未超过2025年初水平。央行四季度储户调查报告

总股本(亿股)8,392.25显示，仅8.5%的受访者预期未来三个月房价上涨（历史最低），收入与就

销售收入(亿元)25,035.15业预期均低于50荣枯线，制约房价止跌回稳进程，行业仍处于左侧筑底

阶段。

利润总额(亿元)-10,483.28

行业平均PE135.50二、核心分歧：房贷利率与租金回报率的结构性突破

平均股价(元)6.32市场无需等待整体租金回报率超房贷利率即可企稳：香港仅40㎡以下小户

型租金回报率（3.6%）超过当前房贷利率（3.25-3.375%），但2025年房

价已实现止跌回升；上海549个小区租金回报率超3%（以市区老破小为

行业相对指数表现

主，占比58%），接近2025Q4全国房贷加权平均利率（3.06%），且1月

23%300万以下总价二手房成交占比达70%，具备加速止跌条件。

16%

房价预期修复是关键，其核心支撑源于城镇化与人口、居民收入、地产流动

9%

性三大预期，后续经济回暖与货币信贷支持将加速周期见底。

2%

-5%三、关键信号：二手房挂牌量下降的多重驱动

-12%

25/2/1425/4/2825/7/1025/9/2125/12/326/2/14核心城市二手房挂牌量持续下行是多重因素共同作用：上海链家“房客分

房地产沪深300

离”模式清退低效挂牌（初始推动力）、春节前季节性下架、房东长期房

数据：wind方正证券研究所价下跌后的惜售心理，叠加市场景气度边际改善。

2026年第五周数据显示，合肥、深圳、上海等多城二手房价格环比正增长，

相关研究核心城市价格企稳态势逐步显现，印证市场景气度正向修复。

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