华夏幸福股价分析与行业展望.pdfVIP

600340华夏

公司股价：44.89股本：13.23亿股全流通

实际控制人：华夏基业公司（占股68.88%）

公司主营：主营园区地产开发。

业务名称营业收入(万元)收入比例营业成本(万元)成本比例利润比例毛利率

园区住宅配套442929.5739.17%312133.2651.07%25.18%29.53%

产业发展服务356808.3931.56%11101.341.82%66.55%96.89%

土地整理228738.3020.23%194502.8231.83%6.59%14.97%

城市地产开发91642.208.11%82107.8813.44%1.84%10.40%

综合服务6665.400.59%4876.020.80%0.34%26.85%

其他3194.780.28%5416.340.89%-0.43%-69.54%

物业管理服务668.540.06%1006.980.16%-0.07%-50.62%

基础设施建设------

行业分析：

行业高增长时代一去不复返，所有房企都能轻松赚钱的好日子恐怕到头了，这已是房地

产行业的普遍共识。从整体市场看，楼市分化也愈加严重。一方面是区域市场的分化，另一

方面是开发商的分化，楼市集中度将在市场调整中进一步加剧。有品牌、运营、和资源

优势的开发商将更做大做强，行业的门槛越来越高。

从政策和货币层面看，精神对地产有利，货币宽松趋势也没有变化，对龙头白马地

产股的影响依然正面。

预计二季度销售环比、同比改善应该比较确定（从上看，销售连续环比下降三个月

以上的情况并不多见），在这种情况下，相信那些怀疑前期政策及货币放水效果的投资

者对买入地产股的疑虑有望打消。若进入二季度，销售无改善，我们相信在当前经济形势下，

出大招将是大概率，相信市场也有这样的认识，因此销售不好，龙头白马地产

股的股价未必会跌，甚至在“大招”出台后有的可能，其结果是反弹推迟，但反弹

的高度更高、行情更猛！

公司看点：

一、定向增发

2015年3月5日股东大会通过拟向特定对象非公开収行不超过1.68亿股，収

行价格不低于41.75元，计划募金不超过70亿元，该次募金将主要投向大厂、固

安等八个项目及偿还。

公司此次公告增収的八个项目均为原有成熟区域，平均销售净利率为10.6%。虽然募投

项目净利率低于2014年前三季度净利率水平，但我们认为募投项目仅是的载体，

回报主要源自公司自身的经营能力。

从2014年3季报数据来看，公司31%的净资产回报率、39.3%的毛利率和17.8%的净

利率，各项指标都远超行业平均水准，因此我们幵不怀疑此次募投投向的和回

报能力。

公司自2011年借壳整体上市以来，加杠杆提速収展意图明显，签约园区由上市前的3

个提升到目前的26个，整体销售规模亦成功踏上500亿台阶。经营规模阶的同时，公

司负债率亦逐年提升，2014年3季度末净负债率已达90.5%。我们认为，对于自身觃模仍

处于加速阶段的华夏并福来讲，已成为制约公司觃模进一步提升的瓶颈，公司此前已申

请20亿中