中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引.pdfVIP

中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业

务操作指引

第一章总则与定义

为依法维护二手房买卖双方当事人及第三人的合法权益，规范律师承办二

手房买卖合同业务的执业行为，提高法律服务质量，中华全国律师协会依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》《中华人民

共和国物权法》等相关法律法规，结合我国二手房交易实践，制定本业务操作

指引。本指引旨在为律师办理二手房买卖合同业务提供系统性、专业性的操作

规范，同时为律师防范执业风险提供参考依据。

二手房买卖合同业务是律师房地产法律实务中的重要组成部分，具有标的

金额大、法律关系复杂、政策性强、风险点密集等特点。随着我国房地产市场

的持续发展，二手房交易量逐年攀升，交易纠纷也呈上升趋势。律师在参与此

类业务时，既要确保交易合法合规，又要防范各类潜在风险，这对律师的专业

能力提出了较高要求。

本指引所称二手房是指已经取得房屋所有权证或不动产权证，在房地产

二级市场上再次进行产权交易的房屋。与新建商品房相比，二手房具有产权关

系复杂、权利限制多样、房屋状况差异大等特点。具体而言，二手房包括但不

限于以下类型：已购商品房、已购公有住房、经济适用住房、集资建房、合作

建房、回迁安置房等政策性住房。需要注意的是，不同性质的二手房在交易条

件、税费政策、上市限制等方面存在显著差异，律师应当根据房屋具体性质提

供有针对性的法律服务。

二手房买卖合同是指出卖人将自己享有所有权的二手房通过合法程序转让

给买受人，买受人支付相应价款的民事法律行为。此类合同具有诺成性、有偿

性、双务性等特征，其核心在于房屋所有权的转移与对价的支付。在合同订立

过程中，律师应当重点关注合同主体的适格性、标的物的合法性、权利义务的

明确性、违约责任的合理性等关键要素。

第二章合同主体资格审查

二手房买卖合同主体的资格审查是律师工作的首要环节，也是防范交易风

险的基础保障。律师应当对交易双方的主体资格进行全面、细致的核查，确保

其具备订立和履行合同的法定条件与行为能力。

对于买受人而言，可以是中华人民共和国境内的自然人、法人或其他组

织，也可以是境外的自然人、法人或其他组织。但律师应当特别注意，根据我

国相关法律法规，某些特殊性质的房屋对买受人资格存在限制性规定。例如，

集体土地上的房屋只能出售给本集体经济组织成员；部分政策性住房在限制转

让期内只能由政府回购或转让给符合条件的特定对象；军事管理区、国家安全

敏感区域的房屋可能限制向境外人员出售等。

对于出卖人而言，原则上应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有

权人。但在实务中，律师需要特别警惕以下情形：登记权利人与实际权利人不

一致的情况；共有房屋部分共有人擅自处分的情况；代理人超越代理权限的情

况；限制民事行为能力人或无民事行为能力人处分房产的情况等。针对这些特

殊情况，律师应当要求当事人提供充分的证明材料，必要时进行实地调查核

实。

针对法人或其他组织作为交易主体的情况，律师应当核查其主体资格证明

文件的真实性和有效性，包括但不限于营业执照、组织机构代码证、法定代表

人身份证明等。对于特殊类型的法人组织，如国有企业、集体企业、事业单位

等，还需审查其内部决策程序和上级主管部门的批准文件。特别是涉及国有资

产处置的，必须核查是否履行了资产评估、公开交易等法定程序。

对于境外机构和个人参与二手房交易的情形，律师应当严格审查其是否符

合我国关于外商投资房地产的相关规定。具体包括：境外机构在境内设立的分

支机构、代表机构购买自用房屋的，需审查其设立证明和来华工作证明；境外

个人在境内工作、学习超过一年购买自用房屋的，需审查其居留证明；境外机

构和个人购买非自用房地产的，需审查其是否取得《外商投资企业批准证书》

等文件。

第三章房屋权利状况调查

房屋权利状况的调查是二手房交易法律服务的核心环节，直接关系到交易

的合法性与安全性。律师应当指导当事人对房屋的权属状况、共有情况、权利

限制、他项权利设置等进行全面核查，避免因权利瑕疵导致交易风险。

权属审查方面，律师应当要求出卖人提供完整的产权证明文件，包括房屋

所有权证或不动产权证、土地使用权证、购房合同、契税完税证明等。对于尚

未取得产权证的房屋，应当查明原因并评估交易风险。值得注意的是，在某些

特殊情况下，如拆迁安置房、单位集资房等，可能因历史原因存在产权登记不

完善的情况，律师应当根据当地政策和实际情况提供针对性