目整体定位及规划布局调整方案汇报稿.pptVIP

报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目规划布局调整及指标配比建议3项目分期开发方案建议4项目土地拆迁次序建议2011年回现方案初步建议规划布局调整建议功能指标配比建议项目基础分析（1/3）——交通梳理交通梳理：轨道交通包括两条规划中的地铁线；城市主干道包括南京长江大桥、城河路-热河南路、以及滨江路-惠民路；次干道包括方家营路、建宁路、中山北路。城河路-惠民路作为快速干道并且有高架，使得永宁街地块与项目地块割裂开来，并且短时间内这一格局无法改变。轨道交通轨道交通方家营路中山北路建宁路城河路南京长江大桥滨江路热河南路惠民路项目基础分析规划布局调整项目基础分析（2/3）——资源梳理资源梳理：项目周边文化底蕴丰厚，著名的渡江胜利纪念碑、阅江楼、南京长江大桥等景区均坐落于项目内部及周边。项目地块内有多处文物保护古迹，有中国银行南京分行旧址、和记洋行、汪精卫办公楼、中山码头等多处文物保护场所。下关区政府也在项目地块内。阅江楼渡江胜利纪念碑中山码头原汪精卫办公楼和记洋行南京长江大桥煤炭港肉联厂南京港火车轮渡所下关火车站旧址南京招商局旧址江苏邮政局旧址中国银行南京分行旧址城市水湾下关区政府项目基础分析规划布局调整项目基础分析（3/3）——限制条件梳理限制条件梳理：限高影响阅江楼水平方向及向南京长江大桥方向有一定的限高，水平方向限高基本在24米以下，大桥方向限高基本在35米以下。环境影响——污水处理厂污水处理厂占了3号地块的很大一部分面积，这直接降低了3号地块住宅的品质和区域整体的价值。污水处理厂阅江楼限高24米限高35米限高35米限高24米限高24米限高35米限高35米限高35米限高35米限高35米限高24米限高15米限高24米限高24米限高24米限高24米项目基础分析规划布局调整规划布局调整原则：原则一：一、二、三号地的联动原则二：一、二、三号总体指标关系平衡与限制性条件原则三：各功能组团在资源均好的前提下实现差异化互补原则四：确保2011年15.3个亿利润指标的实现项目基础分析规划布局调整一轴一带的规划结构：一轴：区域发展主轴滨江路-惠民大道纵贯项目南北、直接对接中心城区和南京长江大桥（至江北），最有条件成为项目发展主轴一带：滨江休闲活力带长江滨水资源是本项目最核心资源，项目拥有长达3公里的长江滨水岸线尽管规划中留有大量绿地和文化娱乐用地，但规划对滨水岸线功能的角色承担、特色打造等仍缺乏详细方案——串联一二三号地块带动周边区域增值——区域发展轴线周边以布局办公、商业、公建为主要功能，充分展现城市形象项目基础分析规划布局调整规划结构调整建议：五大功能组团：五大功能组团，实现有机互补核心商务区：形成区域的核心商务功能组团，最具城市意向的片区，以楼宇经济作为组团最大的功能核心文化商业区：依托大马路、天保里，形成片区的文化高地，成为文化特色商业集聚区休闲商务区：最具生态价值的片区，依托轮渡所、下关车站、城市水湾，形成项目以生态为特色，价值最复合的组团创意办公区：基于限高、近大桥以及交通等限制因素，打造创意办公区，并依托文化用地，形成儿童娱乐的目的地商业，以弥补组团的现状不足低碳居住区：依托阅江楼、狮子山资源，打造片区的配套高端生态住区功能分区调整建议：核心商务区文化商业区低碳居住区创意办公区休闲商务区项目基础分析规划布局调整地块指标调整：从区域发展轴线的角度出发，二号地沿滨江路段形成创意办公片区从污水处理厂的影响出发，二号地沿方家营路段建议形成创意办公片区由于二号地处在限高区域，为不贬损容积率，住宅指标尽量置换到容积率接近的区域，并兼顾永宁街回现地块，永宁街地块以及3-1地块一线滨江地带项目基础分析规划布局调整各功能区亮点小结：大马路、天保里、轮渡所“文化＋商业＋江景＋旅游”的一站式体验路线一条自然活力带：滨江岸线的打造，设置不同主题公园，并以自行车道（游步道）将其和滨江商业、商务、文化创意待功能进行串连一个以亲子主题的儿童乐园一条形象发展主轴：以办公、商业、公建为主体的国际大道一个青年的创意创业天地标志性的特色地标项目基础分析规划布局调整一个青年的创意创业天地报告提纲：1项目整体定位与功能增值举措建议2项目规划布局调整及指标配比建议3项目分期开发方案建议4项目土地拆迁次序建议2011年回现方案初步建议规划布局调整建议功能指标配比建议商业实现法：在本项目未来占南京市零售总额的3%的假定下，本项目2025年的商业体量为60.5万平方米2