深圳龙岗坪山新区总部基地项目定位策划报告.pptVIP

**层高及挑高：按照项目中高端形象定位，保证2.5-2.7米的净高，同时通过部分产品挑高实现赠送，提升产品性价比层高（米）净高（米）甲级3.6米以上（含3.6米）2.7以上（含2.7米）乙级3.2-3.5米2.5米以上上海主角产品：挑高性办公产品，5.5米层高，可隔成两层使用；价格：5.5万元/平米；客户：创新产品，性价比高上海主角：通过可自由分割的挑高产品赢取客户通过产品挑高实现面积赠送本项目中小企业总部写字楼定位总体：净高：2.5米-2.7米,层高：3.3-3.6米1-2栋：挑高产品，层高约5.5米提升性价比通过规划强排，沿路设3栋写字楼，不出现超高层前提下，可实现近17万的建面因此，在保证项目5的容积率，不突破M总建面时，尽可能实现1-2栋挑高产品，提高产品性价比写字楼客户定位产品定位*镂空赠送：对不挑高的产品，在建筑端头、棱角或者通过建筑造型设计，增加可赠送实用空间，给予客户实惠，体现项目性价比提升性价比龙岗正中时代广场B座标准层正中时代广场：通过镂空和花架赚取面积，报规前地面不铺水泥，可作为空中花园，报规通过后，利用隔板实现办公面积扩展，赠送给客户，增加客户实惠感目前租金65-80元/平米龙岗正中时代广场通过镂空和花架赠送面积花架、镂空以促进建筑美观角度引入建筑在不改变功能的情况下，可以作为自然环境存在，种花草或设置休息空间在可以改变功能情况下，帮助搭板设计成办公空间，增加客户实用空间客户定位产品定位*生态办公：设置开启扇、绿色通风阳台和屋顶花园，实现室内外空间互动，利用天然的舒适空间实践生态办公的理念提升性价比具有生态景观的休憩小阳台绿色通风阳台屋顶休闲花园内开式开启窗开启窗开启窗：满足生态办公理念，自主开窗通风；要注意维持外立面在窗户开启时平整，保持整体建筑立面美观性；预防窗体脱落或者玻璃破碎时，伤及楼下过往行人车辆；开启窗设计让自然的空气流入，减少对空调和电源采光的依赖，减少能耗绿色阳台、屋顶花园：改变以往写字楼沉闷意向，符合现代生态办公理念，通过绿色、自然观念引入，既保证建筑绿意盎然，又增加优良休憩空间，营造舒适客户定位产品定位*主要结论回顾客户基础广阔：深圳广大的中小企业由于产业规划和市区内较高的商务平台挤压产生较强的外溢需求，为项目提供了广大的客户基础客户敏感点:这些企业对产业发展前景、交通通达、配套成熟等中宏观及成本、优惠政策、内部配套等微观因素较为敏感竞争态势—坪山短期内不具备特别竞争优势：深圳目前各区都在规划总部型办公，光明新区、龙岗中心城成为坪山新区的主要竞争区域；而坪山新区在大环境、产业氛围、交通通达、配套等方面短期内不具备特别竞争优势立足区域未来，项目还需要在单盘上塑造核心竞争力项目具备三大先发优势项目指标存在产品创新空间项目具有打造良好配套可能+整体发展战略：针对客户敏感点，做足先发优势，以产品力和配套力塑造核心竞争力，赢取市场项目本身机会客户外溢机会区域竞争机会公寓产品立足购买和使用客户公建化立面、现代感控制面积的产品（一房70%）两层挑高的SOHO产品居住功能转化商业产品补缺区域功能，满足内部配套以沿街商业为主，控制体量1-1.5万平米区域层面：打造餐饮休闲娱乐一站式服务功能配套层面：以大众餐饮、便利店、银行等金融配套为主办公产品以“树形象，设门槛”为出发点，通过总部客户带动主流客户具有昭示性的外立面及内部用材上，注意形象打造，其他以控制成本为主利用挑高、镂空、花架及生态实现产品高赠送，提升性价比*规划排布及经济测算。从项目属性出发，结合本项目产品策略方向，规划项目各物业排布及相应经济指标Part5坪山新区*根据地块条件及资源属性盘点项目价值，同时根据各类物业本身的要求进行项目产品排布中山大道未开通荣昌路未开通坪联路规划的中小企业总部基地（占地5万）未知用地有高压线（占地2万）规划居住片区主干道昭示性居住价值未来企业聚集性根据项目地块及资源属性，评估地块价值及适合各类物业的规划排布办公楼：昭示性及通达性要求高公寓：对私密性要求高，昭示性要求不大商业：昭示性和通达性要求高高压线影响临近主干道，昭示性，通达性好，适合排布办公及商业紧邻地块有高压线穿过，对物业造成一定影响，价值较低临近次干道和规划中的企业总部基地，适合排布办公、商业及公寓产品临近规划居住区，居住价值高，适合排布公寓产品地块价值盘点*根据地块价值盘点，规划项目各类产品中山大道未开通荣昌路未开通坪联路规划的中小企业总部基地（占地5万）规划居住片区项目物