佳木斯综合体项目启动期及产品建议.pptVIP

扶梯通地上二层、下沉广场通地下一层，提高其他层可达性，打造佳木斯首席双首层商业街区通过下沉广场的设置，实现双首层，增加地下商业街价值规划设计建议——下沉广场、扶梯在一层增设中庭、二层中庭保留，增加每层商铺的可视性及昭示性，中庭部分错落设置一层二层规划设计建议——中庭通廊的设计，要加强商业展示性，和建筑层次感，成为视觉焦点连廊不但是重要的商业人流动线，同时，在立面上有较好的商业展示效果，并容易成为远处人群的视觉焦点规划设计建议——连廊外部商业转角处，斜面处理，增加商业展示面，同时，可引进婚纱影楼、品牌服饰等，注重橱窗设计，时尚、有通透感的业态。内部商业店铺的方形尖角也尽量钝角化或弧形化规划设计建议——转角设置通过风情化元素的运用，将地下一层打造成一条室内风情步行街，成为城市的商业名片，有效拉动购物中心人流，地上1-3层采用三种不同的装修风格形成主题，营造卖点地面铺装人造绿植顶棚喷涂装修装饰设计地面铺装规划设计建议——风情化优美的的商业灯光景观营造休闲的商业氛围，借助商业灯光景观，吸引夜间散步、延长商家营业时间规划设计建议——灯光建立明显清晰的引导系统，引导人流，帮助商家推广在入口处、交通节点处设置导视标注或路牌，展示商业主题，并标示出各商家名称、位置与入口，引导人流，保证消费者顺畅购物，帮助商家宣传推广。规划设计建议——导视系统业态布局建议规划要点建议商铺划分建议销售价格建议内廊式商业街产品设计要点建议案例借鉴 清真寺内廊式商业街徳祥街地下商街打造要点建议案例借鉴 根据租金反推本项目销售价格——市场中商业街的租金水平要高于住宅底商租金水平，在5-11元/平/天。集中商业租金水平，核算，一层租金在7-11元/平/天二层租金在5-7.6元/平/天三层租金在5-5.5元/平/天销售定价步骤一——租金反推售价集中商业项目规模（㎡）出租率租金（元/平/天）业态分布三江温州批发城4万90%一层：7元二层：5元三层：5元四层：3元五层：2元地下一层：男女皮鞋、童鞋、箱包等一层：家纺、服装等二层：男装、女装、皮草、中老年服饰等三层：西裤、休闲裤、童装、男女针织内衣等四层：精品服饰、高档西服、皮装、女装等五层：名牌男装、女装、皮草、内衣、男女毛衫、高档皮具等远大百货900060%（新开业）一层：11元二层：5.5元三层：4.1元四层：未开业一层：名品服饰、化妆品、饰品、钟表、眼镜、美甲二层：男装、女装、皮具、箱包、鞋类三层：时尚女装、皮具、皮草、工艺品金太阳商城8000100%一层：9.3元二层：7.6元三层：5.5元四层：4.7元五层：3.2元均为无品牌女装，大多为知名品牌的仿品租金反推法核算价格：首层对外街铺单价约2.6-5.7万元/平首层内街商铺单价约为2.2-3.4万元/平二层内街商铺单价约为1.5-2.4万元/平三层内街商铺单价约为1.5-1.7万元/平商铺价值规律——依据周边资源，商铺位置，商铺自身条件等因素，综合评估商铺价值商铺价值评价体系周边资源：1、周边人流资源2、周边景观资源3、周边品牌主力店资源商铺位置：1、是否临街2、楼层价值规律：首层地下一层（当地消费习惯）二层三层3、与入口距离、与垂直交通距离、与主力店距离4、与人流节点的距离商铺自身：1、商铺可视性、商铺展示性2、商铺实用性，面宽进深比是否合理3、商铺功能性，是否具备餐饮、娱乐等物业条件4、是否为住宅底商，是否方正好用商业价值和价格价格曲线建筑层数-101234商业物业价值随高度变化曲线《商业地产策划与投资运营》从商业物业价值随高度变化曲线模型上，可看出：峰值价格为首层地上二层与地下一层基本持平，为首层价格的1/2左右从三层、四层商铺价值递减销售定价步骤二——价值评估理论本项目价格梯度判断——价值系数地下一层一层二层三层销售定价步骤三——价值评估修正位置层数里外J区首层1.52.0二层0.81.0三层0.7