海南海岸1098亩项目整体定位及发展战略报告.pptVIP

消费人口：未来区域内将有三类不同特征不同需求的消费群体，区域内商业物业类型、业态组合将呈现复合型发展趋势从发展规划中可知，未来区域内消费群体将由常住群体、商务办公群体及度假群体三部分组成，将呈现多元化、复合型消费特征，未来区域内商业物业类型需要充分考虑到每一类群体的消费需求；未来区域内人口密集，常住群体占比较大，对商业的经营与发展有着充分的市场支撑。商务办公群体聚集区常住群体聚集区度假群体聚集区常住群体聚集区商务办公群体聚集区度假群体聚集区本案·*·区域商业状况城市现有商圈状况Part.2Part.1寻找项目商业发展机会点Part.3本案商业发展建议Part.4LifeStyle商业案例借鉴Part.5·*·主城区主城区“国际旅游岛”的定位加速了海口商业的发展，海口商业市场正在从“单核”商业迅速往“多中心”格局裂变单核心商业中心时期时间阶段：1992年以前解放西商圈是海口的老商业圈，主要以解放西路步行街以及解放西路口的东方广场、大同货仓等构成。随着城市发展，商圈内交通状况、物业状况、购物环境已经无法适应消费群体日益增长的消费需求，目前以低端商品零售为主。城市级商圈更新换代，体量大大增加，商业物业类型多元化时间阶段：1992年至今城市商业升级形成海秀商圈。随着玉沙路的改造，国贸高层写字楼的增多，迅速聚集了大批商城，广百百货、风华时代广场以及滨海大道的生生百货和新开业的宜欣商业广场大润发海口店单核心商业中心城市级核心商圈扩大、分级区域级商圈正在形成主城区解放路商圈海甸岛商圈秀英路商圈南海大道商圈西海岸商圈东部商圈解放路商圈海秀商圈国贸商圈解放路商圈海秀商圈国贸商圈城市范围不断扩大，新兴居住区域的迅速形成加速了区域商圈的形成时间阶段：正在形成中2003年后迅速崛起的房地产行业使新兴居住区迅速扩张、成熟。随着常住群体数量的增多，加剧了区域对于商业消费方面的需求，区域商圈由此形成。西海岸片区是未来城市发展方向，常住人口的新聚集区，将建成新兴区域级商圈·*·按照西海岸发展规划，至2020年将聚集人口40-50万人，已具备建立区域级商业中心的基础城市级商业中心区域级商业中心社区级商业中心分级标准商业高度集聚，经营服务功能完善，服务对象以本区域以外的消费者为主，外来消费人口占80％以上。商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务对象为区域内外的消费者，外来消费人口占30％以上。商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民设置地域城市规划的中心商业区；历史形成的商业集聚地居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边人流集中，交通便利的地段功能定位购物、文化娱乐休闲、旅游，并与金融、商务结合购物、文化娱乐、休闲保障该地居民的日常生活，提供必要的服务服务对象以本市消费者为主以区域内常住消费者为主以社区内常住消费者为主商业面积30万平米以上10万平米以上2.5万平米以上周边常住群体数量没有标准半径5公里内10万人以上半径3公里内2万人以上日客流量15万人次以上5万人次以上没有标准主力业态大型百货店、专业店、专卖店，文化娱乐、餐饮购物中心、超市、百货店，文化娱乐、餐饮超市、便利店、医药店，菜市场、餐饮*物业类型方面：目前西海岸零售商业基本空白，但因区域具有滨海资源优势，其酒店商业发展很好。本项目可考虑适当发展酒店类商业，造精品零售商业西海岸区域形象为传统“富人区”、海口最美丽的“海岸线”，不论从区域打造还是项目建设都趋于高端，未来常住群体及度假群体将具有高消费能力、高消费品位等特征；区域内零售商业尚未发展，市场上基本没有竞争对手，未来发展空间很大；度假群体将一直是西海岸的主要消费群体之一，酒店业、服务式公寓业在未来将有更好的发展前景。对现有市场状况的思考项目发展机会建议项目的商业规划一定要符合未来主流客户（高端常住客户、高端度假养生客户、高端商务社交客户）对于消费环境、消费档次、消费品牌方面的需求；高档商业物业与大品牌商家的入驻可为项目带来价值提升及项目口碑的传播；酒店、服务式公寓物业的建成，将吸引度假群体、商务消费群体及部分常住群体的关注，可充分利用产业规划带来的优势，扩大消费机会。·*·商业功能方面：根据西海岸区域规划，区域未来将发展成为汇聚常住群体、商务群体、度假群体的复合型区域。本项目商业功能的设置要考虑到以上三类群体的主要消费需求常住群体需求商务群体需求度假群体需求生活必需品采买娱乐活动餐饮聚会亲子教育休闲放松运动健身成人教育