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物业服务与社区管理指南

第一章总则与基础规范

第一节物业服务定义与适用范围

物业服务是指物业服务企业依据物业服务合同，对小区内的共用设施设备进行维修、养护、管理，以及负责相关区域内的环境卫生和秩序维护等有偿服务的活动。其核心在于通过专业化运营，实现从“被动守摊”向“主动治理”的职能转变。②适用范围严格限定于已依法取得《不动产权证书》或《房屋所有权证》的住宅、商业、办公等物业项目，且已纳入物业管理区域的范围。对于未实行物业管理的老旧小区或临时性项目，需另行制定专项管理方案。物业服务范围涵盖小区内的公共区域（如道路、绿地、公共楼道、电梯轿厢）及共有部分（如外墙、屋顶、地下车库、公共设施设备），严禁擅自扩大至私人庭院或架空层等封闭空间。④物业服务对象包括全体业主、业主的合法同住人（如租户、访客）以及物业使用人（如外卖骑手、快递小哥进入小区时）。对于无业人员、流浪人员或非法入侵者，物业服务企业应依据《治安管理处罚法》及合同约定采取劝阻、报告等必要措施，不得随意处置。⑤物业服务合同是界定双方权利义务的法律文件，其适用范围以合同签署生效之日为准。合同终止后，物业服务企业应按合同约定及当地法规，对小区进行无偿移交或清退，不得继续占用公共区域。当出现房屋结构损坏、管线老化或设备故障等安全隐患时，物业服务范围即刻延伸至该隐患点的修复、隔离及临时管控，直至专业维修单位进场或隐患消除