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老街区业态改造土建方案

一、工程概况

1.1项目背景

本次改造对象为XX路老街区，建成于1985年，总占地面积2.8万㎡，涉及沿街建筑27栋，总建筑面积7.2万㎡，其中住宅面积4.9万㎡、原有商铺面积2.3万㎡。街区现有业态以传统餐饮、杂货零售、零散服务为主，建筑结构老化、公共配套不足、空间利用效率低，2023年街区日均客流量仅1200人次，商铺平均坪效320元/㎡·月，远低于同区域新建商圈1200元/㎡·月的平均水平。本次改造以“保留历史肌理、升级业态功能、提升空间活力”为核心目标，改造后将形成“文化体验+特色零售+休闲餐饮+便民服务”四位一体的复合型商业街区，预计日均客流量提升至8000人次，商铺平均坪效提升至900元/㎡·月，同时满足原有居民的居住配套需求。

1.2改造范围及边界

本次土建改造范围涵盖：27栋沿街建筑主体结构加固、外立面改造、内部空间适配性改造；街区公共区域地面改造、地下管线升级、公共服务设施建设；消防、通风、供电、给排水等配套系统升级。改造边界北至XX巷、南至XX大道、西至XX路、东至XX广场，红线内改造面积合计3.1万㎡，其中建筑改造面积7.2万㎡，公共区域改造面积2.9万㎡。

1.3主要技术指标

改造后核心控制指标如下：

建筑密度：原42%，改造后控制为40.5%，新增公共活动空间420㎡；

容积率：原2.57，改造后保持2.57，不新增建筑体量；