REITs行业26年8月配置建议：维持“强基本面低估值”主线，供应端关注挂网节奏.pptxVIP

?一、二级市场要点：中证REITs全收益指数7月上半月横盘震荡、下半月伴随财报季下行，全月累计-1.7%，在6月底短暂反弹后重回下行。下半月市场下行或由于部分板块二季报业绩不及预期，虽发行节奏短期有放缓迹象。26M7无新项目询价，个券打新延续6月亏损（26M7仅中核新能REIT新上市，上市首日及4日累计涨跌幅分别为-6%/-2%），或均受一二级估值差收窄甚至倒挂影响。

?基本面：26Q2各板块可比样本EBITDA（26Q2同比增速中位数，较Q1变动）：消费（+8%，-1PCT），保租房（+3%，-5PCT），市政环保（+1%，-14PCT），交通（-2%，-4PCT），仓储物流（-12%，0PCT），产业园（-17%，-3PCT），能源（-22%，-10PCT）。往后看，保租房基本面或保持稳定；消费板块零售额或受宏观因素影响而出现下行压力，租金或滞后零售额反应，同时少数优质消费REITs或存在幸存者偏差、维持强者恒强特征。

?估值：26年7月末，产权派息率/经营权IRR平均分别4.8%/4.6%，与10Y国债收益率的利差分别位于历史98%/54%分位。具体来看：（1）全局方面：REITs全市场P/NAV平均1.03倍，处于历史34%分位；（2）产权REITs