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二手房交易税费计算全解析：契税个税增值税的临界点与测算实例

二手房的税费账，是买卖双方最容易产生分歧的地方。同一套房子，是否满两年、是否满五唯一，税费可能相差十几万元。本文把每项税费的计算公式、减免条件、承担方讲清楚，并给出多个真实场景测算。费用标准按2026年常见政策口径，具体以当地官方为准。

一、二手房税费全景图

二手房交易主要涉及六类税费：契税、增值税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税（住宅通常免征）、登记费与中介费等交易杂费。其中前四项是“大头”，也是减免政策最集中的地方。

税费项目

法定纳税方

实际承担惯例

减免关键条件

契税

买方

买方

首套面积、套数

增值税