公募REITs市场投资分析.docx

2026年公募REITs市场投资分析及底层资产回报研究

（行业研究与投资分析·数据与口径为据）

第一章市场规模与发行节奏

截至2026年末国内公募REITs共上市92只，总募集规模约2380亿元，年内新增28只、募资约720亿元，同比增21%。首批消费基础设施REITs扩容明显，全年新发数量中消费类占9只，成为第一大新增板块。

发行定价市场化程度提升，询价机构参与度较两年前翻倍，28家平均获询倍数升至5.6倍，反映配置需求回暖。但破发与破净并存，年内二级市场整体波动收敛。

表1-1市场规模节奏

指标

2024

2025

2026

同比

上市只数

51

64

92

+43.8%

总规模(亿元)

1420

1660

2380

+43.4%

年新募(亿元)

400

460

720

+56.5%

平均获询倍数

2.8x

4.1x

5.6x

+36.6%

第二章底层资产类型结构

按资产类型，产业园区与仓储物流合计占规模42%，交通类占18%，保租房占16%，消费类占14%，市政环保占10%。消费基础设施增速最快，年内规模同比增约128%，成为资金追逐的新方向。

不同资产出租率分化明显，写字楼与部分园区出租率跌至78%，仓储与消费类维持90%以上。配置应偏向现金流稳定的消费与保租房，回避供给过剩的办公类。

表2-1底层资产结构

资产类型

规模占比

平均出租率

租金走势

配置建议

产