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基础设施公募REITs对存量资产盘活的影响结题报告

一、基础设施公募REITs的发展现状与核心逻辑

（一）全球市场发展脉络

基础设施公募REITs（RealEstateInvestmentTrusts）起源于20世纪60年代的美国，最初旨在为中小投资者提供参与房地产市场的渠道。经过数十年的发展，已成为全球资本市场的重要组成部分。截至2025年底，全球REITs市场总市值超过3万亿美元，其中美国、日本、澳大利亚等国家的市场最为成熟。这些国家的REITs产品覆盖了写字楼、购物中心、工业物流、基础设施等多个领域，为投资者提供了稳定的现金流回报和资产增值空间。

在基础设施领域，欧美国家的REITs产品早已涉足高速公路、机场、港口、污水处理厂等项目。例如，美国的基础设施REITs通过收购和运营收费公路，为投资者提供了长期稳定的收益。日本则在20世纪90年代推出了基础设施REITs，主要投资于机场、港口和公共设施，有效盘活了政府持有的存量资产。

（二）中国市场的探索与突破

中国的基础设施公募REITs起步相对较晚，但发展迅速。2020年4月，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国基础设施公募REITs试点正式启动。2021年6月，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所上市，涵盖了高速公路、产业园区、