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行业研究/房地产/证券研究报告

房地产行业专题研究

房价的分歧和未来演绎——四维数据看楼市基本面

2026年09月08日

【投资要点】

u当前地产分歧的核心在于，不同时期市场关注的视角在不断轮换，而地产行业本身具有高度非标性和不充分定价的特点，导致不同视角的规律并不相同，年初至今市场的看法经历了量的复苏，价的波动，开发投资和扩散效应不及预期，导致市场情绪反复，而实际上我们认为部分数据已经在有条不紊复苏。

u实际上，完整观察楼市当前景气度周期，至少应包含四个维度，分别是（1）成交量；（2）成交价；（3）新开工、房地产开发投资等宏观数据；（4）房企财报。当前成交量和城市均价已显示出乐观迹象，而同样本房源价格分化明显，未来在逐步解禁过程也有望迎来企稳；新开工受现房新政影响，预计短期仍会承压，但房企财报层面将出现“经营性现金流先修复、利润后改善”的节奏，后续随着成交量、成交价、房企财报、新开工等不同维度数据逐步修复，地产行业的情绪有望持续提振，行业配置价值不断提升。

u成交量方面，新房+二手房总需求接近企稳，但新房、二手房内部分化加剧，新房受供给收缩及二手房分流影响，全国新房销售仍在磨底，二手房成交延续热度，20个典型样本城市二手房成交占比2020年以来同比延续增长，如果二者累加，总需求已接近企稳。分城市能级看，核心一二线城市二手房热度延续，新旧