非银金融-REITs全球视野系列（一）：海外REITs市场增配资金多元，国内对照路径渐明.docxVIP

行业深度

海外REITs市场增配资金多元，国内对照路径渐明——REITs全球视野系列（一）

核心观点

制度与工具完善拓宽资金来源，关注稳健分派与经营修复机会。C-REITs供给持续扩容，资金端建设需同步推进。美日经验表明，放宽投资约束有助于扩大配置型资金参与，外资活跃交易影响边际定价，指数工具则拓宽机构与居民的配置渠道。国内可分阶段释放险资、理财及居民需求，逐步完善社保养老参与机制和跨境渠道，引导资金承接能力随供给扩容提升；在相关条件逐步落地的情景下，测算长期配置规模约9100亿元。机构间REITs较低的收益水平反映资产荒下的配置需求，当前公募REITs估值已具备吸引力。建议以保租房、市政环保及数据中心等分派稳健的资产构筑底仓，关注部分仓储物流及高速公路的经营修复机会。

摘要

C-REITs资产供给迈入新阶段，资金来源与配置渠道亟待新变量。截至2026年9月，89只上市REITs总市值约2305亿元，资产覆盖商业不动产、能源、交通等主要类型。国内主要机构持有人仍集中于原始权益人、产业资本、券商及保险；相较美日以基金、资管和信托账户间接配置为主，资金准入、产品工具和跨境渠道仍有拓展空间。

海外配置型资金：投资约束放宽扩大REITs配置需求，逆周期增持增强市场承接。美国养老金持股约束放宽后，持有占比由1993年约12%升至