大钟寺商业广场的第四代商业开发模式.doc

大钟寺商业广场的第四代商业开发模式 开发模式三段论[商业开发是城市建设中不容回避的中盘棋局]从世界各大都会城市中心的发展过程中可以发现，其大都经历过商业的繁盛——衰落——复兴的过程。就城市发展阶段而言，我国的城市商业区正经历着类似的过程。 [塑造风情魅力成为城市中心商业区再繁荣过程中新的亮点]至上世纪90年代末期，生活质量的提高以及新兴消费理念的冲击使人们的消费观有了很大的改变，体验经济逐渐影响着人们的购物理念，人们更加注重商品的品位、购物环境、消费场所的环境氛围等影响消费的综合因素。因此，随着市中心区域交通条件的逐渐改善，相对易达性逐渐上升，塑造风情魅力成为城市中心商业区再繁荣过程中新的亮点…… [大钟寺商业广场的第四代商业模式强调体验式消费，让略显严肃的城市化建设进程变得生动感性起来]该模式表现出来的是一种城市生活休闲中心，着眼于满足大众日益增加的精神和文化需求。在建筑层面上则体现为商业街区的模式，呈现出一种开放、通透和设计人性化、业态多元化的时尚现代的休闲购物中心。 城市建设与商业变革 为世界营造的城市商业风情[城市工业本身一旦和农业分离，它的产品一开始就是商品，因而它的产品的出售就需要有商业作为媒介，这是理所当然的。因此商业依赖于城市的发展，而城市的发展也要以商业为条件，这是不言而喻的。]??? 几乎每一座国际化大都市，都有引以为自豪的城市商业，如法国的香榭丽舍，中国上海的南京路、北京的西单、王府井等。它记载着一座城市发展的足迹和历史，并让城市从此风情万种，表情鲜活。??? 城市和商业有着天然的联系。“城市”的提法本身就包含了两方面的含义：“城”为行政的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。而最早的“城市”就是因商品交换集聚人群后而形成的。而工业城市的出现，也同商业的变革有着直接的渊源关系。最初城市中的工业集聚，也是为了使商品交换变得更为容易（可就地加工、就地销售）而形成的。在城市中直接加工销售相对于将已加工好的商品拿到城市中来交换而言，则正是一种随着工业城市的出现而产生的一种商业变革。所以马克思曾在《资本论》中指出：“城市工业本身一旦和农业分离，它的产品一开始就是商品，因而它的产品的出售就需要有商业作为媒介，这是理所当然的。因此商业依赖于城市的发展，而城市的发展也要以商业为条件，这是不言而喻的。”商业的发展促使了城市的产生，城市的发展又导致了商业的变革，这就是二千多年的历史向我们展示的事实。??? 历史地看，城市形态在经济能级方面的变化可分为几个阶段：??? 首先是集市型城市阶段，城市主要是周边农民或手工业者进行商品交换的集聚地，城市的商业主要由交易市场、代理经销商品的商店和旅馆、饭店等配套服务设施所构成，我国目前的大量小城镇仍保持着这样一种状态；??? 继之以来的是功能型城市阶段，由于自然资源的开发和优势产业的集中，一些城市开始发展其特有的工业产业，从而使城市具有了其特定的功能。城市不仅是商品的交换地，同时也是商品的生产地。而城市因产业分工而形成的功能单调，使其同其他地区和城市经济交流的需要增强，城市的商业也开始由封闭型的城内交易为主，转为开放性的城际交易为主，促使批发贸易业有了很大的发展；??? 第三是综合型城市阶段，一些地理位置优越和产业优势明显的城市经济功能趋于综合型，金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市的经济能级大大提高，成为区域性、全国性甚至国际性的经济中心和贸易中心（即前文所说的大都市）。城市商业开始由单纯的商品交易向综合服务发展，商业活动也扩展延伸为促进商品流通和满足交易需求的一切活动。??? 第四是城市群或都市圈阶段。在该阶段，城市的经济功能已不再是由一个孤立的城市所体现了，而是由以一个中心城市为核心，同与其保持着密切经济联系的一系列中小城市共同组成的城市群（或都市圈）来体现了。如美国大西洋沿岸的波士华城市带，日本的东京、大阪、名古屋三大城市圈，英国的伦敦-利物浦城市带等。上海所在的长江三角洲地区实际上也正在形成一个经济关系密切的城市群，其整体的经济功能已在日益凸现。当城市形态发展到城市群阶段时，对商业的变革又会提出更新的要求。商业和贸易的功能将会在城市群中的不同城市间进行合理分布和有机组合，商业贸易活动对于促进城市群整体经济功能优化的作用将变得越来越重要。 “商业中盘”决定城市建设胜败[每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提的，不能超前，也不会滞后；同时商业的变革与发展，又使城市的面貌发生了巨大的变化，城市的功能得到了进一步的加强。]??? 商业的变革与城市建设之间存在着一种客观的和内在的联系。城市规摸、城市功能、城市布局和城市交通等城市形态要素的变化，促使商业的经营内容和经营方式也相应发生了很