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区域运营的案例成功要素总结 世联研究案例 抛开旅游运作的框架，区域运营的案例——抛开旅游的区域运营就是土地的一级开发和房地产的二级开发 深圳蓝色盐田区域运营 背景规模： 1998年盐田从罗湖区分离出来，位于深圳市东部 ， 由沙头角、盐田港和大小梅沙三大组团构成，全区面积72.36平方公里。 根据各自区域的核心驱动所在，确定三大组团发展定位： 盐田组团——港口以盐田国际集装箱中转港为核心，形成全区的行政文化中心和港口服务基地，并成为深圳市城市次中心之一； 沙头角组团——全区的商贸中心和出口加工业基地； 梅沙组团——高起点规划，形成东部旅游度假服务基地和高尚住宅区。 发展进程 发展战略 随后盐田的发展制定了新的发展策略： 1）政策扶持：深圳市政府批准盐田区5年的土地出让收入不上缴，全部作为盐田区的基建基金； 2）市场化运作，高标准规划； 3）聘请专业咨询公司全程顾问式服务； 4）政府职能部门“五星级”服务。 良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设新城的天赋条件 西安高新区按照世界一流的园区规划定位——做好土地规划、完善功能分区、大幅提高市政配套建设 西安高新区位于西安南郊科技教育文化区，一期、二期和二期规划面积34平方公里，是1991年国务院批准的国家第一批高新技术产业开发区 ； 所在区域属于西安高校区，周围有西工大、西北大学、西安电子科技大学等22所高校。经过数年的土地开发和建设，整个高新区已经成为西安新的具有科技产业、商业办公、居住等综合功能的新城； 由于产业规划原因本片区集中了大量的高收入阶层，成为购买力最强的区域，房地产市场发展速度最快，住宅价格最高，写字楼供给量大。 西安高新区----发展历程 西安高新区区域价值的核心支撑点　 区域运营案例启发 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 [关键字]： 大规模、区域运营、城市新区、陌生区域 [简介]： 介绍国内大型陌生新区区域运营的成功经验总结。 [关键字]： 大规模，区域运营 [选取案例]： 土地以及开发区域运营案例：北京顺义新城、深圳蓝色盐田、西安高新区 房地产二级开发区域运营案例：天津万科东丽湖、深圳华侨城、中海国际社区 [关注点]： 城市背景支撑、市场实现条件、启动方式、开发节奏控制、配套设施布局、区域营销 深圳盐田 盐田新区三大组团区位图 1 区域发展操作实行市场化，盐田区政府职能部门“五星级”服务意识开始建立，聘请专业咨询公司做发展顾问； 2 盐田区对投资者的吸引力渐强，实现的土地价格逐年升高，投入大量的基金进行基建，改善房地产投资环境。尤其加大力度开发知名度较高片区中质素优良的土地 ； 3 “蓝色盐田”深入人心，引起各方关注，成为房地产开发热点区域；区域形象——“蓝色盐田”的强势营销推广，伴随着东部黄金海岸一期工程——大梅沙海滨公园的投入使用。在社会各界产生了巨大的共鸣。 4 引入品牌发展商，实现品牌发展战略，万科以高于底价1.6亿元的总地价夺得大梅沙的“地王”，率先以近2000元的楼面地价进入盐田 ，造成市场轰动，提升区域关注度和人气； 5 滚动开发，实现资金与土地良性循环，利用启动资金改善投资环境，提高出让土地的价值，把土地出让收入继续投入基础建设和土地开发，形成良性循环 ； 先期失败借鉴： 在基础设施、公共服务配套未建立的情况下，启动居住地产以失败告终；未建立良好区域形象。 深圳盐田 优惠政策扶持，市场化操作； 2. 专业咨询公司全程服务； 4.“规划先行、滚动开发”的开发模式，通过营造房地产市场推动土地升值； 5.“高起点、高标准、高水平“的规划，用规划创造发展空间、实现土地可持续利用 6.善投资环境，进行高调的区域营销推广 盐田新区启动发展战略成功要素： 深圳盐田 背景：顺义新城位于北京东北部，区中心距市区30公里，规划三组团总面积108平方公里，是北京新一轮总体规划确定的重点发展的三大新城之一 ； 新城规划定位： 新城是承担疏解北京中心城区人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区； 采取以公共交通为导向的发展模式，优化完善中心区和空港区的功能布局，河东新区为新城发展备用地，是城市远期发展的预留空间。 顺 义 温榆河 新国展 空港工业区 机场高速 首都机场 汽车基地 潮白河 根据各区域核心驱动因对空港组团、中心组团进行不同定位，并为城市的远期发展预留发展空间——河东组团； 北京顺义新城 开发片区分阶段原则： 产业发展：-基于产业发展现状，有利于加快提升和完善片区