第十讲 房地产证券化.ppt

1 第十讲 房地产证券化 2 主要内容：房地产融资中的证券化，包括房地产融资证券化（一级证券化）和抵押贷款证券化。 教学目标：掌握房地产融资证券化的两个层次，重点掌握资产证券化的运作过程，掌握不同类型的房地产抵押贷款证券化的当事人权利义务和现金流模式。 3 证券化问题的提出 银行住房贷款面临较强的流动性风险。流动性风险包括两种情况：第一种情况是负债的流动性风险，即银行不能及时足额满足存款人的取款要求；第二种情况是资产的流动性风险，即银行不能及时足额满足客户正当的贷款需求。 根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到18[%]－20[%]时（我国2004年底，银行贷款中个人住房贷款的比重达到8.4[%]），商业银行整体流动性就会成为比较突出的问题。 4 实行住房抵押贷款证券化，一方面，商业银行不仅可以用出售的个人住房抵押贷款所获得的资金调整来中长期贷款比重，减少流动性风险，而且还可以用这些资金滚动发放个人住房贷款，进一步发展个人住房贷款业务；另一方面，这个专业的证券化业务机构以个人住房抵押贷款的还款作为支付证券本息的来源，从而将货币市场与资本市场很好的连接起来，形成个人住房抵押贷款资金的良性循环。 5 基本原理 一级证券化：通过资本市场或货币市场直接发行证券的“融资证券化” 二级证券化：将已经存在的资产集中起来并重新分割为若干单位的证券，进而出售给市场上的投资者的资产证券化。 资产证券化：创立由资产担保的证券的过程。 6 证券化产生的原因 1.银行经营地域的限制，推动了资产证券化的发展 。 2.美国储蓄机构的利率管理，为资产证券化市场提供了发展的动力。 3.进入70年代以后，利率上升和汇率波动使得银行和储蓄机构更加关注自己的风险暴露，金融机构在资产负债管理方面面临着巨大挑战 4.资本充足率的规定推动了资产证券化的发展趋势。 7 资产证券化的优点 对发起人 对投资者的益处 对社会和经济的影响 8 广泛应用资产证券化有助于实现社会和经济的目标，例如刺激住房购买力的提高，提高消费信贷的易得性，降低消费信贷的成本，促进有效市场结构的形成，有利于资本的使用和配置，最终有助于实现政府的财政、经济和监管的目标。 健康的资产证券化市场提供了一种有效的机制，通过它金融机构可以将集中的信用风险、利率风险和市场风险转移给投资者和更加分散的资本市场，从而降低了金融机构的个别风险及金融体系的系统风险。 9 适合证券化的金融资产特征 能在未来产生可以预测的稳定现金流量 现金流量的期限结构清晰 保持一定时期的低违约率、低损失率的历史记录 本息的偿还分摊于整个资产的存许期内 该资产的债务人有广泛的地域和人口等统计分布 原所有者已持有该资产一段时间，且资产达到一定的信用标准 该资产有较高的变现价值或它对于债务人的效用很高 该资产具有标准化、高质量的合同条款 10 11 资产证券化的结构和程序 资产发起 资产转让和真实出售 信用提高 利率互换和货币互换 信用评级 销售和发行 发行后的服务 12 13 资产证券化的一般品种 住房抵押担保证券 过手证券 抵押担保证券 非住房抵押担保证券 14 房地产一级证券化 房地产融资中的一级证券化指的是房地产开发企业采用证券化的手段，通过资本市场或货币市场直接发行证券的“融资证券化”。 在资本市场上的融资主要包括股票筹资和债券筹资两种形式。 15 16 房地产抵押贷款证券化 抵押贷款流动的方式有两个层次，一个就是房地产抵押贷款的直接转手，另一个是房地产抵押贷款的证券化。 17 18 转手证 19 20 抵押贷款担保证券 21 22 23 24 25 B的支付 26