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房地产经营管理与营销实务 Contents 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 单纯的建筑物 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 土地的使用和支配 建筑技术 土地使用管制（城市规划） 土地权利设置及相邻关系 了解这几个相近的概念 房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 房地产的特点 房地产的主要类型 房产、地产两者间的关系 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 房地产住宅的层数划分的规定 低层住宅为1-3层 多层住宅为4-6层 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层 16层以上为高层住宅 房地产住宅的层数划分的规定 关于高层房地产的相关知识： 不建议图便宜买特别低的楼层，主要是景观不够好，容易被前楼遮挡阳光。国家规定采光只要冬至那天采光超过1小时就可 。 顶层在高楼层里算便宜 。 实际上我们在定价的时候并不考虑浮沉层，但实际上差不多9-12层是浮沉层（需要根据层高来算的） 注意尽量不要选择西北朝向的房子，因为冬天刮的是西北风，这样的房子比较冷 定价主要遵循从视野无遮挡那一层起跳开始。 案例 泡沫破裂之际的房产营销 案例:泡沫破裂之际的房产营销 企业篇：“走为上”，房企的战略大转移 人才篇：进入实战专家时代 营销组合篇：多赢战略下的整合时代 产品篇：通过复合地产满足个性化需求 新名词 探究实训： 房荒 和 房慌 第二节 房地产市场 房地产市场的概念 广义和狭义 房地产市场的形成 有效需求+参与主体和客体+市场运行体系 房地产市场的类型 用途、市场体系层次、参与主体、交易供货形态 房地产市场的概念 狭义：指房地长买卖、租赁、抵押、典当等 交易活动的场所。 广义：指房地产交换关系的总和。 房地产市场可以实现房地产商品的使用价值和价值的交换；是连接房地产商品和房地厂开发建设、房地产好使用与消费的桥梁和纽带。 什么是“5A”级写字楼？ 第一要素：黄金区位 房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素 第二要素：超大规模 这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。 什么是“5A”级写字楼？ 第三要素：建筑文化 所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。 中国第一和世界第一 简介： 台北101 （Taipei 101），原名台北国际金融中心（Taipei Financial Center），设计师李祖原。为台北市政府的BOT开发案，业主是台北金融大楼股份有限公司。是位于台湾台北市信义区的一幢摩天大楼，楼高508公尺，地上101层，地下5层