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维普资讯 独家策划 IMASTERMIND 上海房地产动向 2008年上海房地产将进入高位价格运行 中的内部分化和结构磨合 的盘整 期 。年 中不排除出台新政策 ，基本格局是从价格不稳定状况 向结构稳定方 文 ／戴 晓 波 向发展 。 近几年上海房地产 的变化层 出不 穷 ，在一系列宏观调控措施 的背景下 ， 房地产市场还是固执地挣脱各类影响 和作用 ，不顾一切地 向着高位运行 。在 这种情况下 ，2007年 的房地产新政和 房地产形势说 明了什么 ，2008年房地 产又会 向哪里发展 ，值得我们深思。 房地产宏观调 控力度还在加强 自中央从2003年下半年开始房地 产领域 的宏观调控 以来 ，每年都有相 应 的政策 出台，主要表现在 以下几个方 面 ：一是金融政 策 的调控 ，从房地产 企业 的贷款控 制 中商业银行将房地产 开发投资项 目的 自有资本金 比例 由20％ 提高到35％以上 ，随后金融政策逐步转 向住 房抵押贷款 的控制 ，商业银行普 遍加高了个人房贷 的门槛 ，不少银行将 房产 的首付提高到30％至40％，个人住房 贷款月支 出与收入 比控制在50％以下 ， 而且二手房转让必须 归还全 部贷款后 进行；二是土地政策 的调控 ，包括六类 用地必须通过招标、拍卖和挂牌实施 公开 出让 的政策 ，以2004年8月底为办 理协议 出让土地 的最 后期 限，暂行停 止农用地转为非农建设用地等土地限 制 出让与规范出让政 策 ，土地政 策 的 总体 目标是土地资源节约化和高效利 用配置 ；三是税 收政策 的调控 ，包括实 施征收房地产交易转让增值税和房地 产企业增值税等政 策，从长期看还保 32 I上海经济 维普资讯 留了物业税 、遗 产税 和赠与税等可能 定资产投资规模仍保持在 10％左右的 备 内环 内、内外环和外环外三万、二万 实施 的政 策 ；四是经 济适用房建设和 速度 ，加上土地资源 的稀缺和土地 成 和—万的平均价格态势，而新房供应在 廉租 屋供应等政策 的调控 ，上海还实 本 的刚性上涨 ，中国多数城市的房地 内环 内仅为 1％，夕环夕 占至U80％以上。 施 了动迁安置配套商品房政策 ，国家在 产价格高位趋势作用依然存在 。在部 另一方面是 新房上市价 格拉动了两手 动迁安置方面出台了控制拆迁规模 、加 分开发热点城市或前几年价格增长较 房价格，上半年首先是新房价格上涨， 强拆迁管理和强化补偿安置等政策 ， 缓的二线城 市，不排斥房地产价格 继 从而带动了两手房价格 的上涨 ：此外， 规范了土地开发动迁安置行为。 续上涨 的可能性 。可 以影响价 格 回落 总价较低 的小型户销售也带动了房屋 2007年 以来 ，中央政府对房地 产 的国内外政治经济因素，如台海局势、 单价 的上涨 ，上海1-10月 100平方米以 的宏观调控措施力度不但没有减弱 ， 石油危机和人 民币升值等均不足 以强 上小型户 的成交 比重达到四成 。三是 反而在逐步加强 ，政策指 向也越来越 化到使房价 大跌 的程度 。 交易量 随价格 波动而在减 少 ，在年 初 集 中。一方面是房地产领域 中的金融 上海在2007年根据 国家宏观调控 房地 产 交易有一 个放 量 过程 ，年 末 调控手段不断加强 ，自有住房投资和 的要求 ，在房地产方面采取 了引导 消 却在缩 量运行，10月份上海商品住宅 消费开始得到抑制。首先，贷款利率上 费、抑制投资和限制投机 的措施 。特别 供 应 的环 比开始 大幅度 下降，比9月 升提高 了住房投资成 本 ，央行在年初 是利 用市场机制 ，努力保 障住房 的市 份下降24％：但 从 同比角度 看 ，1～10 多次上浮银行贷款利率 ；抑制 了住房投 场供应方面进行 了大量的努力，如在上 月份 比1006年 同期还 是有所上 升 ， 资和需求 ；其次，央行规定了对