2008年天津高端写字楼酒店式公寓调研分析报告.docVIP

天津高端写字楼、酒店式公寓调研报告 XXXXXXXXXX公司 第一章 天津高端写字楼、酒店式公寓综述 一、写字楼部分 1、市场回顾天津市甲级写字楼市场发展呈稳步上升态势。第二季度津汇广场二期的竣工入市，不仅带动了市场整体租金水平的上升，同时也拉动了租赁市场成交的活跃度。另一方面高端写字楼的销售情况也表现不凡，信达广场、赛顿中心可售部分已全部或接近售罄。位于小白楼的天津最后一处烂尾楼欧嘉华国贸中心大厦以23.05亿的天价成功拍卖，预示着天津写字楼市场的发展前景不可估量。2、市场供应情况 07年天津甲级写字楼总供应量为51.24万平方米，约占全市写字楼总供应量的27%。新增竣工入住的甲级写字楼只有地处和平区南京路的津汇广场二期一家，总建筑面积为3.9万平方米。虽然新入的甲级写字楼项目为数不多，但一些潜在甲级写字楼项目，像环球置地广场、君隆广场、万兆慧谷大厦、蓝钻国际大厦等开始咨询，建筑面积合计达21万平方米左右，吸引一些公司的在津企业总部进驻，同时也会加剧甲级写字楼市场的竞争。 3、市场需求情况 甲级写字楼承租企业数量相对稳中有升。甲级写字楼出租市场明显活跃，部分租户伴随着经营战略调整选择新的物业或在原有写字楼扩充面积，企业类型集中于金融、物流及驻津办事处，主力户型需求为100-500平方米之间。各大甲级写字楼平均出租率%左右。老牌写字楼国际大厦的租赁情况依旧不减。另外信达广场高端写字楼项目，成交客户不乏整层及大面积案例。4、市场租售情况 在市场普遍预期及局部调整的共同作用下，部分甲级写字楼的租金温和上涨，年达到132元/平米月，较年同期上涨了9%。目前投入使用的甲级写字楼当中，多数以租赁为主，可售项目中及信达广场低区已全部售罄，赛顿，15000元/平米。另外潜在南京路区域写字楼项目预售价格，5、市场展望宏观经济形势正处于新经济周期的上升阶段，近年来天津经济的增长和外商投资的增加为写字楼市场提供了越来越多的跨国企业及新增民营企业，尤其是从事金融、物流、贸易等服务性行业的公司天津北方经济中心的城市定位及大力发展服务业的政策推广，是推动写字楼市场发展的重要动力。面对这一需求，高品质写字楼开始放量。2008年度总供应量达到43万平方米，其中甲级写字楼占总量的左右。届时高端写字楼的介入必将带动整体市场租金水平的上涨，但大体量的产品入市也会导致空置率的短期增大，加大市场的竞争为了配合市场需要，差异化的写字楼产品也必将应运而生，多用途的综合体项目是市场上的一大亮点。1、酒店式公寓市场回顾酒店式公寓市场处于一个稳定发展，市场总体变化不大。但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场天津中心项目初期17800元/平米价格大幅提升的情况，天津酒店式公寓市场潜力，经过的市场调整高速发展期过渡。 2、酒店式公寓供应情况 天津酒店式公寓产品总供应量不超过25万平米对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相称。、酒店式公寓经营情况 近几年来入住率一直维持较高的水平，新项目入住率波动不大，说明未来酒店式公寓产品市场。、酒店式公寓市场展望天津酒店式公寓产品市场存量少，潜在项目短期内影响。提升预计未来租。由于世界一线管理品牌看好天津市场，陆续登陆天津，高品质的服务和硬件要求运营成本，使价格上浮。 信达广场地上共51层，地下3层，总高度238米，为天津CBD最高建筑。 楼层 功能 B1-B3 车库，设备层 1F-2F 大堂 3F-4F 商贸区 5F 会议中心 6F-7F 会所 8F-20F 写字楼出售部分 21F-36F 写字楼出租部分 37F-46F 酒店式公寓 47F-48F 餐厅 49F-51F 设备层 群楼部分 (地上6层，地下2层)以购物中心、休闲、娱乐为主 2．装修设备 电梯系统：苏州迅达电梯 酒店式公寓：精装标准4000元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施齐全，装修后室内净高2.45米，个别户型3.4米。如下图： 3．服务设施 会所：信达广场会所位于塔楼6-7层，总面积4000多平米。6层为日工餐厅，对外经营；7层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。 6层平面图：餐饮为主 7层平面图：健身、娱乐以主 会议中心：会议中心位于塔楼5层，各种规格约10间，如下图： 三、产品定位 1．户室配比 写字楼：办公面积为100-1600平方米，自由组合。 酒店式公寓：主力户型为100-190平方米，一居室：100-120平方米，约占比例为20%；二居室：160平方米，约占比例为55%；三居室：190平方米，约占比例为25%。 2．客群来源 写字楼：以青岛海信北京百福东方富邦航运泰德国际货运 写字楼、公寓不分楼层朝向统一报价6元/平方米/天，成交均价5元/平方米/天左右（含物业费），出售部分小业主对外报价