贵州遵义财富国际广场商务公寓营销执行报告-公寓部分.pdfVIP

财富国际广场 商务公寓营销执行报告 二零零六年十二月 第一部分 本项目运作的总纲 一、整体运作思路 我们要想本项目在市场上致胜，就必须在运作项目之前找准 项目的发展方向，概括而言无非是要解决如下几个在项目运营中 最为关键的问题： 先要确定项目的发展方向： 项目的突破点在哪里? 项目走哪种运作途径适合市场? 项目定位成什么样产品能实现高价值? 首先我们要根据市场情况确定本项目将来的发展突破方 向,以什么样的产品推出市场能够迎合消费需求的同时,可拔 高项目的高价值含量. 产品将来卖给谁？ 目标客户群为什么会买本项目？ “他们”买来干什么？ 在对针对性的对本项目将来的准目标客户群分析的基础 上，后确定针对这些客户群进行项目剖析： 项目的卖点在哪里？ 项目的硬伤又在哪里？ 在找准发展方向及项目内在特点的前提下，怎么才能实现 “短”、“平”、“快”的发展战略： 以什么样的姿态入市？ 以什么样的价格面世？ 在项目运作策略上怎样部署,各个部署阶段怎 样攻击？ 项目运作与沃尔玛如何结合与联动？ 以怎样的方式制胜？ 在本研究分析/定位思 /市场运作中，将以市场需求为 导向，逐一解决上述四项核心问题。 二、工作步骤 工作步骤一： 以现实环境调研为基础，开展遵义市房地产方面的文献 研究、客户（企业）构成研究、规模及分类状况研究、竞争 环境研究、地理人文研究，重点调研、分析在目前遵义市场 中房地产蕴涵的市场机会、市场前景及市场特点； 工作步骤二： 由于工作步骤一所获得的供需矛盾结论，以及遵义市相 应产品供给的空白，因而在本环节工作中，将放眼于整个遵 义市乃至全国同类物业市场，借鉴经典项目及案例研究成果， 发掘市场空白点及创新营销操作手法，对比分析定位、营销 思路，制定本项目的操作模式销售要点。 三、项目运作要解决的问题 1 作为遵义市又一标志性新产品，在当前市场大环境变化 的影响下，如何引导市场，让本项目在市场 产生比 较高的市场认同度 从而在快速销售的同时，实现比较高 的价值回收。 一方面将风险控制在合理范围内，发掘市场的潜在机会，在 最大程度上实现项目经济效益；同时也是本公司实现长期的稳定 收益，转变开发经营机制，促 项目持久优势品牌的形成。 2、如何实现实现本项目与“沃尔玛的互动”——跳出单 个项目运作的局限，巧借 “沃尔玛” 的光环。 做到项目与沃尔玛互动，靠 “沃尔玛”大做特做文章，首先 得到社会大众的认同。 3、本项目运作的核心要点——抓住现实及潜在市场机会， 在实现效益最大化的基础上，创造遵义房地产市场的一个亮点， 并从市场、“生活方式”及“投资回报”等综合方 面进行整体战略考虑，实现项目与企业的双重目 标： 项目目标——实现项目在综合盈利上的最大化，使项目中的 所有物业价值实现共同的提升。 企业目标——以本项目为依托，实现企业开发机制的优化， 实现 项目与企业内部、外部资源的转化与联动 4、本项目的公摊面积高达 35%左右，这成为本项目对外销 售的一大硬伤，在后期的营销中如何规避项目公摊率 高这一硬伤成为本项目制胜的关键所在。 5、针对遵义房地产市场的历史、人文、现状、发展趋势的 研究，重点开展目前本区域市场存在矛盾性与局限性（遵义市场 需求量/新时代新需求/营销中的现实及未来潜在局限）的深入研 究。从项目自身条件出发，寻找客观的、符合本项目的、 独特的市场空白点的推广