中国房地产市场现状与趋势 ——09年仍不是买房好时机.ppt

第一 关于宏观经济形势 2009年世界金融和经济风暴将向纵深发展。中国出口、投资和消费三驾马车相继减速，人民币升值周期或发生逆转，拉动“铁公机”（铁路、公路、机场）治标不治本、势必进一步扭曲投资和消费的比例！内忧外患同袭！世界性通货膨胀和通货紧缩交织，占权重最大的广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩加上中国经济、中国资本市场体制、机制的固有问题，中国经济可谓内忧外患，通货膨胀和通货紧缩交织，前景不容乐观！ ---“又好又快” 中国楼市和股市楼市不可能独善其身，由于中国对房地产依赖过重，严重扭曲了资本效率和房地产价格，扭曲了社会的价值标准和价值取向，房价飚升，房地产投机盛行（赌场），保障住房严重滞后，住宅的居住功能日益被异化，房地产风险陡然增加。虽然楼市繁荣促进了GDP增长，却在一定程度上掩盖了资源能源浪费、产业结构不合理、投机盛行、产业能级不高及银行潜在金融风险增加等可持续发展隐患。 结构和体制性矛盾突出 这一轮经济增长也付出了沉重、巨大代价。 主要表现在经济增长的基础不够扎实、投资增长过快，投资效率下降； 消费不够（混淆内需和消费的概念，两极分化，橄榄型，保障滞后，就业不稳定）； 对外依赖过大（60%且产业链最低段）； 体制和结构性矛盾依然突出； 资源、能源和污染等瓶颈矛盾明显（车间、加工厂、厨房和垃圾桶），GDP不真实； 金融潜在风险加大等； 经济滞胀显现 l通缩和通胀原是两种不同的病，而这一轮的投资热很可能引发下一轮的产能过剩和通货紧缩（今天的投资，就是明天的供给），因为制约大多数老百姓有效需求不足的因素仍未消除，消费依然乏力。 L中国政策“过山车”，说明形势异常复杂和严峻！ l积极财政政策源于美国，1929—1933年资本主义生产过剩的经济危机，以市场自由经营为中心的新古典经济理论失灵，以凯恩斯学派为代表的国家干预政策应运而生，1936年《就业、利息和货币通论》，扩张财政政策——扩大政府开支、赤字预算、举债等方式以达到充分就业，创造了战后美国经济长达25年的繁荣，直到70年代中发生“滞胀”。 L存在“流动性陷阱”和“投资陷阱”。 每个利益主体由于各自利益诉求不同，会发出不同声音，“权力和金钱”基本上掌控了楼市的话语权（有“说教型”、“广告型”、“推销型”、“解释型”、“隔靴搔痒型”、“随风型”、“不到翁型”、“事后诸葛亮型”、“秋后摘桃型”等—谁是主流?!） 尤其是我们当前的楼市本质上说是政策市（政府主导型），有许多非市场因素和失真信息（房产小数偏一偏，全国人民都受骗），因此，特别需要认真甄别。“人民有意见”！ 本演讲（文）就中国宏观经济形势、宏观经济调控、房地产行业存在的几大失衡和理论误区谈一下看法，同时对未来的走势、可能路径及对策（含各级政府、开发商、投资客和真实消费者）简单阐述一下自己的观点和体会，一孔之见，不免挂一漏万，意在抛砖引玉，希望展开学术讨论、争鸣！ 第二部分 中国房地产的失衡 1、自有资金和信贷资金的失衡（房价收入比） 2、 自住和投机的失衡 3、 地价和房价的失衡（投入和产出的失衡） 4、 房地产发展与土地资源的失衡 5、 房价和租金的失衡 6、 商品房和保障住宅的失衡 7、 效率和公平的失衡 8、价格和价值的失衡 9、楼市与股市的失衡（警察与强盗故事、掠夺） 10、理论与实际的失衡 11、政府与市场的失衡 1、自有资金和信贷资金的失衡 房地产在投资和消费两端都是高负债的典型行业，表面的房地产买卖不是有支付能力的真实需求，其主要是靠信贷支持的虚拟需求和投机需求（2004年姚康达从上海工商银行外高桥保税区支行贷款7141万元，购买128套住宅）。 1998年至今上海市金融机构共支持100多万户家庭实现了购房需求. 换句话说是银行信贷支撑了房地产的表面繁荣。 当前房地产市场的发展高度依赖银行贷款，商业银行房地产贷款余额占比、中长期贷款余额贷款占比持续提高，对此，商业银行应当密切关注个人住房贷款增长过快引致的偿债能力不足问题，规避流动性风险和贷款集中风险。 这种需求建立在信贷推动、投机、预期（过去经验）和幻想之上，可以在任何点位均衡，假如资金链断裂，后果严重。 2、自住和投机的失衡 部分地区的住宅的居住功能日益被异化，投资、投机客据有报告分析，上海本地购房者只占楼市成交量的36%，这其中还有相当数量的本地投资投机客），尽管这数据不一定很精确，但大量国内外投资投机客充斥上海楼市已是不争的事实。另据不完全估计上海新建住宅投资比例平均达到30%-40%左右，个别高价房高达70—80%以上，次新房的空住率和交易量均相当高（央行《04年房地产金融报告》：04年上海二手房交易次新房占46.6%,