第八章 房地产开发经营的税费.ppt

第八章 房地产开发经营的税费 1、所得税 2、流转税 3、行为、目的税 4、资源、财产税 5、土地使用费及其他税费 6、房地产开发经营中的行政性收费 7、税收政策对房地产市场的干预 税的基本知识 税收 是国家（政府）为了满足一般社会公共需要，按照法律规定，参与社会成员的财富分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式。 本质 国家凭借政治权力强制、无偿参与社会产品分配而形成的特殊分配关系。 税收是取得财政收入的一种分配形式 税收分配的目的是为了满足一般的社会公共需要 税收分配的主体是国家（政府） 税收分配的对象是社会产品 税收分配的结果引起了部分社会产品的转移 税的基本知识 税收的特征 　　（一）强制性 　　 税收的强制性是指税收分配是国家通过颁布法律、法令而实施的一种强制的课征。 　　（二）无偿性 　　 税收的无偿性是指国家征税时，从纳税人手中取得一部分剩余产品，不需要直接向纳税人支付任何代价或报酬；同时，国家征税以后，税款归国家所有，不再直接归还给纳税人。 （三）规范性 　　 税收的规范性是指国家在征税之前，就通过法律形式规定了对什么征税，征多少税，由谁缴税，以及缴纳的环节、期限和地点，等等。税务机关和纳税人都必须遵守，都无权改变。 　　 三个形式特征是税收区别于其他分配形式的根本标志，也是鉴别一种财政收入形式是不是税收的基本尺度。 税的基本知识 税收分类 税收根据征税客体（对象）性质不同划分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为税 。 税的基本知识 1、流转税类：包括增值税、消费税、营业税、关税、城市维护建设税。 2、所得税类：包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、农业税、牧业税。 3、资源税类：包括资源税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税。 4、财产税类：包括房产税、城市房地产税、车船使用税、车辆购置税、车船使用牌照税、契税。 税的基本知识 税与费的区别： 税收具有无偿性，而费则具有有偿性。费是向受益者收取的代价，是提供某种服务或准许某种作用权力而获得的补偿。 征收的主体不同。税收的征收主体是代表国家的各级税务机关和海关，而费的收取主体有的是政府部门，有的是事业机关，有的是经济部门。 税收具有稳定性，而费则具有灵活性。税法一经制订对全国有统一效力，相对具有稳定性，而费的收取一般由不同部门、不同地区根据实际情况灵活确定，具有灵活性。 两者的使用方向不一。税收收入是由国家预算统一安排使用，用于固定资产投资、物资储备、文教、行政、国防、援外等支出，而费一般有专门的用途，专款专用。 房地产税收 ??? 房地产税收的纳税人分为个人、企业、行政事业单位、社会团体、其他纳税人等不同类型。而且，房地产涉及多个环节、多个领域。 在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的取得、保有和流转3个环节的税收。在征税目标上，房地产税收分为房地产一级市场、二级市场和租赁市场的税收。 目前，直接与房地产相关的税种就有13个，主要包括企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税。其中，固定资产投资方向调节税已暂停征收。 第一节 所得税 第四条 企业所得税的税率为25%。 ——《中华人民共和国企业所得税法》十届人大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2008年1月1日起施行。 第一节 所得税 一、房地产开发企业收入的确认 1、开发产品销售收入的确认 (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。 (2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 第一节 所得税