第六章 房地产开发项目可行性研究.ppt

第六章 房地产开发项目可行性研究 1、可行性研究概述 2、房地产开发项目投资与收入估算 3、房地产开发项目财务报表的编制 4、风险与不确定性分析 5、可行性研究报告的撰写 一、可行性研究的含义和目的 1、含义 可行性研究是在建设项目的投资决策前，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性进行分析和评价的过程。 一、可行性研究的含义和目的 2、目的 ?实现项目决策的科学化、民主化； ?减少或避免投资决策的失误； ?提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用 ?投资决策提供依据 ?资金筹措的依据 ?编制设计的依据 ?签订协议、合同的依据 ?申请投资项目核准的依据 三、可行性研究的依据 1、国家和地方的经济和社会发展规划、行业部门发展规划等； 2、批准的项目建议书或同等效力的文件； 3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等； 4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 5、有关建设方面的标准、规范、定额、指标、要求等资料； 6、国家所规定的经济参数和指标； 7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等； 8、其他有关依据资料。 四、可行性研究的工作阶段 投资机会研究 精度 ±30% 初步可行性研究 ±20% 详细可行性研究 ±10% 项目评价和决策 一、投资估算 1、土地费用估算 是指为取得项目用地使用权而发生的费用。 （1）土地征用拆迁费 农村：土地补偿费 土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、 地面附着物补偿费） 人员安置补助费 新菜地开发基金 土地管理费 耕地占用税 拆迁费 一、投资估算 1、土地费用估算 （1）土地征用拆迁费 城市：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费 搬家费 临时搬迁安置费 周转房摊销及其他 一、投资估算 1、土地费用估算 （2）出让地价款 （3）土地转让费 （4）土地租用费 （5）土地投资折价 一、投资估算 2、前期工程费 主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 一、投资估算 3、房屋开发费 建安工程费：主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。