[房地产]合富辉煌济南市名仕大厦项目发展提案49.pptVIP

【名仕大厦】项目发展提案 济南市一、二、三产业历年发展比例 小 结 宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展，宏观经济将继续保持稳定增长态势。 社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。 居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞猛进的发展指明了方向。 金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断增长也将促进城市投资环境优化。 一、写字楼市场供需分析 4、济南写字楼市场迎来新发展： 新城市规划及“十一五”战略带动发展。济南市东拓、西进、中疏、南控、北跨的城市规划发展战略，新的商业经济增长点以市中心为基点，“东西两翼”展开，此发展战略提升了济南市房地产的总体升值潜力，为济南写字楼市场提供了更多的机会。 房地产投资势头强劲，带动写字楼市场的增长。房地产投资平均每年以20%左右的速度增长，写字楼近几年的投资趋势有小幅回落，2005年的投资势头看好，对于以二、三产业为主力产业的城市来说，经济的迅猛发展和房地产投资的不断增长，势必会为写字楼市场带来新的发展空间。 需求空间较大。数据显示，目前济南的写字楼市场销售率和租赁率较高，需求市场具有较大空间，随着济南宏观投资环境的优化，写字楼市场将迎来新的发展。 二、济南在售写字楼楼盘特征 ● 建筑及物业形态 ● 容积率 ● 销售率 ● 配套设施 ● 户型分割特点 ● 价格及销售方式 ● 建筑及物业形态 高层是写字楼主流。当前 济南市写字楼在租售楼盘 中，其建筑形态绝大部分 为高层，如明珠国际商务 港、金龙大厦、银座数码 广场和历东商务大厦等； 其次是小高层和多层。 二、济南在售写字楼楼盘特征 ● 建筑及物业形态 酒店内写字间：这种物业主要集中在以泉城广场为中心的中央商务区，多为四星级、五星级酒店，此类型写字间档次有所提升，但缺乏专业商务办公楼的氛围和配套设施； 新入市混合物业：目前部分新入市项目为酒店与写字间的混合形式，但以商务办公为主要功能，酒店为配套经营产业，如明珠国际商务港、东环国际广场等，这些项目体量普遍较大，自身配套较好，因所处区域板块较偏，周边配套不完善，商业氛围尚未成熟，因此导致物业档次及市场影响力的提升受限。 纯写字楼物业：当前济南市办公楼以纯写字楼为主，但因地段、目标商圈定位、周边及自身配套等因素，项目以中档为主，物业档次再次提升的局限性大。 商住两用写字楼。市场总量最少，档次偏低。 二、济南在售写字楼楼盘特征 ● 容积率 容积率普遍较高。 济南市写字楼项目 除东部高新区及东 外环区域的世纪财 富中心、发展大厦 的容积率相对较低 外，其他区域的大 部分写字楼容积率 在4-8之间。 二、济南在售写字楼楼盘特征 ● 销售率 写字楼的销售率较高。据目前市场资料统计显示，除今年新 入市的少量写字楼楼盘外，在售写字楼平均销售率50%以上， 销售率超过70%的写字楼占总数的2/3，多数写字楼的销售已 近尾声，这表明了目前写字楼市场具有较大的需求缺口。 二、济南在售写字楼楼盘特征 ● 配套设施 项目配套缺陷多。各项目所处地段和板块差异较大，项目周边及自身配套各有优劣。如金龙大厦，地处泺源大街西首，位置优越，金融、餐饮、休闲等配套设施完善，但周边环境噪杂，混乱的回民小区为项目的安全防护增加了威胁，周遭商业氛围也略显不足，项目档次提升困难。 项目定位区域化程度高。新入市写字楼盘，物业类型多元化，建筑形象定位较高，目标商圈一般限于某区域之内，多数为区域商圈的标志性建筑，但物业档次的进一步提升较难实现。 新增项目亮点多。新入市项目具有一定的创新性和多元性，如东环国际广场配有会所空中花园和商场，明珠国际商务港集酒店、商住、写字间为一体，配套和物业管理均采用星级酒店式运作模式。 二、济南在售写字楼楼盘特征 －－ 谨呈济南万基置业有限公司 －－ 提案框架 宏观投资环境 SWOT分析及初步定位 项目板块解析 市场解读 营销推广思路 物业管理建议 写字楼 市场分析 房地产 市场概况 第一部分 宏观投资环境 - - - - 对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。 提案框架 宏观投资环境 SWOT分析及初步定位 项目板块解析 市场解读 营销推广思路 物业管理建议 写字楼 市场分析 房地产 市场概况 济南城市发展定位 济南 宏观投资环境 连接京津冀经济区、长江 三角洲经济区的京沪沿线经 济发展轴上的重要交通枢纽 和物流中心 黄河下游的经济中心、金 融中心、文化中心 山东的政治中心 济南市 济南城市性质及地位 宏观投资环境 山东省的政治、经济、文化、