[房地产]2007年9月西安XX围墙巷项目前期定位报告80.pptVIP

纲 要 市场分析 项目分析 项目定位 营销推广 市场分析 宏观分析篇－－－ *从西安市土地开发量看* 区域的功能定位 本案为心南北3公里，东西2公里为半径为项目可能辐射的最大区域 区域发展现状－－－－ 区域供应现状－－－－ 区域产品特征分析 1、产品丰富，但无创新，功能性不足 2、产品类型多样化，公寓、住宅、办公、商业 3、户型面积分布波谱更加宽泛，40—135平方米皆有 4、园林绿化略显一般，甚至说基本无绿化 5、规模不大，容积率较高，基本在3.5—5.7之间 6、自身配套略显单薄 区域产品价格分析 1、目前城南区域主要在售价格为4500元/平方米左右 2、过去两年城南区域整体涨幅在15%左右，城南的整 体涨幅仍将会维持在12%左右 消费群体分析－－－－ 营销特征分析－－－－ 随着房地产业的蓬勃发展，差异化营销越来越重要，想在激烈的市场竞争中得到高回报，产品差异化、品牌差异化尤为重要，目前不仅仅是外埠企业在此大做文章，本地企业也不敢放松。 周遍主要项目比较分析－－－－ 　　目前区域主要在售的除去万达公寓外，其余或项目销售基本过半或接近尾盘，而区域潜在对手也都在蓄势待发，因此本案应充分利用得天独厚的地段优势，采取以我为先的差异化营销策略迅速抢占市场，以便在未来的市场竞争中占得先机。 项目分析 项目位于围墙巷与振兴路交汇东北角，东距长安北路，南临围墙巷，西邻振兴路，北距南门，路网密度高，城市配套齐全。 　　　　　　 　　　 　　　 教育－－ ＳＷＯＴ分析－－－－ S——优势 地段--无可匹敌的区位，闹中取静的生活氛围 交通--方便快捷高效，路网分布四通八达 教育—周边高校林立，整体文化氛围浓郁 配套—市政基础配套完整 居住---周围小区林立，居住氛围浓郁； W——劣势 地形—地块不甚规则，为规划带来困难 环境--四邻环境不甚完美，影响居住的舒适程度 超市--是超市距离居住区域较远，影响居住的便捷程度 O——机会 地铁二号线--出行方式多样，交通更加完善，便捷度趋于完美 小寨辐射商圈--带来更为完善的区域配套 土地稀缺--带来的巨大的增值潜力； T——威胁 潜在对手—荣城公寓、宏府嘉会广场、自由自宅等为销售带来威胁 政策因素—政策影响的不确定为开发带来一定的风险。 无可匹敌的地段 得天独厚的路网 成熟的市政配套 趋于完美的交通 区域土地的稀缺 项目定位 定位依据----- 本案综合定位为－－－ 　　 以高薪阶层为主力目标客户群体的高档综合物业 目标客群定位－－－－ 受众人文精神分析： 产品定位－－－－ 　　　依据开发思路指导－－－－－ 　结合本项目区域特征及市场客户需求，避开主要竞争对手最为集中的户型。由定位的目标客户群体可以看出，大部分客户买房的目的多样，以居住，投资为主，其他次之，所以在户型定位上我们重点考虑物业的综合功能。 容积率确定－－－－ 户型确定－－ 市场户型需求状况 功能性要求高 从区域客户分析，主力客户购房目的是为了居住型所占比例较大，两口、三口及三代同堂皆有，因此对住房的功能要求较高，因此只有二房以上才能够满足日常居家需求。 注重居住环境 本区域客户属西安高收入阶层，他们注重居住环境的人群,家庭结构相对简单，但是对生活质量却有一定追求，因此需要针对此部分客户群体设置功能更为齐全、面积稍大一点的户型以供选择。 投资型户型不可或缺 本项目距离城内较近，得天独厚的地段优势必会吸引众多投资客的青睐目光，他们的非凡关注也使得投资型的公寓式产品变得不可或缺 根据单价及总价水平来控制户型面积的设计建议 ------ 市场调研中知道：目前西安主流的三房总房价一般在45万左右，二房总价在30万左右，一房总价在20万左右，而邻近的西高新、城内、曲江的部分三房总价甚至达到