[房地产]伟业2008年北京市房地产市场回顾和展望87.pptVIP

奥运年初的房地产市场回顾和展望 －北京篇 目录 宏观经济环境 宏观经济环境 宏观经济环境 宏观政策脉络 2007年宏观政策回顾 2007年宏观政策解读 2007年宏观政策解读 行政手段——90㎡、70% 行政手段——24号文件 行政手段——两成房现售令 行政手段——39号令 金融手段——加息 金融手段——第二套房贷 金融手段——第二套房贷 金融手段——07年中央经济工作会议 宏观政策小结 08年政策走势 08年政策走势 08年政策走势 07年土地成交情况 06年与07年住宅土地供应情况比较 近年北京土地交易情况 北京城市功能分区 2004-2007北京各区土地价格走势 07年12月至08年1月土地成交情况 07年12月至1月土地成交情况 07年12月至1月土地成交情况 正在交易地块的土地信息 正在交易地块的土地信息 07年北京房地产开发与住宅投资分析 近年北京住宅及土地供应 2007年北京商品住宅供应 07年北京一手商品住宅供需关系 07年北京一手商品住宅价格 07年北京城八区供需状况 07年北京分区域成交面积情况 07年北京分区域成交价格情况 07年北京分区域成交情况 07年北京分区域成交情况 07年北京分区域成交情况 07年北京一手普通住宅成交分析 07年北京一手普通住宅成交分析 07年北京一手普通住宅成交分析 以小见大——伟业案例分析 重点案例分析 重点案例分析 重点案例分析 重点案例分析 重点案例分析 案例分析小结 北京90/70市场表现分析 08、09年市场预测 08、09年市场预测 08、09年市场预测 影响二手市场政策——第二套房贷 影响二手市场政策——取消房贷转按揭 07年北京二手房市场分析 07年北京二手房市场分析 07年北京二手房市场分析 07年北京二手房市场分析 07年北京二手房市场小结 07年北京各区域一手普通住宅成交状况 顺义区供求情况分析 通州区供求情况分析 昌平区供求情况分析 销售面积占全市比重情况 市场成交量仍主要是大户型，其中140平米以上户型的成交面积占总成交面积的比例在40-50%之间；其次为90-120平米和120-140平米；90平米以上户型面积所占比例在80%以上。 通过成交面积比例分析，90/70政策对2007年并没有产生巨大影响。受政策限制的项目于2007年年底零星上市，预计2008年一季度后集中放量。 07年1-12月北京一手普通住宅各面积区间成交情况 2007年成交户型主要以四居、三居以及二居为主，三者所占比例稳定，但是随着90/70政策的实质性影响开始，此比例将在2008年产生较大的变化。 整体需求结构的稳定，同时表现北京房地产市场存在的大量的刚性需求。 07年1-12月北京一手普通住宅各户型居室成交情况 07年1-12月北京一手普通住宅各价格区间成交情况 2007北京高价房成交保持上升势头，高价房成交比例的增大是造成北京房价一路高涨的主要原因，但是并不是高价房的放量增加，而是大量中低价房的价格飙升所至。 10月与11月高价房成交比例的下降是10月与11月整体价格下滑的主要原因。可见由于高价房的成交受到限制而造成了北京10月与11月的价格下滑。 领袖新硅谷 MASTER领寓 公园1872 沿海美利山 华侨城 房地产市场终归是由一个一个的项目构成，项目的表现直观的反映市场的变化特点。 项目选取原则： 具备一定规模的大盘 处于市场中高层面的高档项目 具有较强的区域和市场影响力 处于销售当期 伟业代理服务的项目 48% 40% 85% 20% 变化幅度 ↘ ↘ ↘ ↗ 变化趋势 （单位：组/天） （单位：组/天） （单位：套/月） （单位：元/平米） 图表 来访量变化 来电量变化 销售速度变化 价格变化 类别 北京·世纪华侨城 项目基本情况： 占地面积：46.7万平米 建筑面积：83万平米（一期20万平米） 容积率：2.34 开发商：北京世纪华侨城实业有限公司 开盘时间：一期2005年6月18日；二期2007年9月9日 入住时间：一期06年10月；二期08年12月31日 现销售价格：16800元/平米 总户数：2800套（一期1022套；二期432套） 12500 13000 13500 14000 14500 15000 15500 16000 2007年10月之前 2008年11月之后 领秀新硅谷（公寓） 项目基本情况： 占地面积：34万平米 建筑面积：47万平米 容积率：1.1 绿化率：30% 开盘时间：一期06年9月16日；二期07年7月28日 入住时间：一期08年4月30日；二期09年6月30日 总套数：603套 35% 50% 70% 15% 变化幅度 ↘ ↘ ↘