[4-001] 策源2005年青岛市李沧区项目投资分析报告.docVIP

上海策源置业顾问有限公司 地址：上海市静安区万航渡路623弄1号中行别业商务中心2楼 电话传真目 录 1项目评估总述 1 1.1项目概述 1 1.2报告建议 3 2青岛市房地产市场研究 4 2.1青岛市房地产市场概述 4 2.1.1青岛市房地产投资 4 2.1.2青岛市商品房供求 5 2.2李沧区市场研究 6 2.2.1区域位置 6 2.2.2区域规划 6 2.2.3区域房地产市场分析 6 3. 区域土地市场分析 7 3.1区域基准地价分析 7 3.2协议出让土地价格分析 8 4报告编制说明 9 4.1分析原理与模型 9 4.2研究分析依据 9 4.2.1分析依据 9 4.2.2成本计算依据 10 4.2.3销售价格制定依据 11 4.2.4项目开发定位 11 5.项目土地评估方案 12 5.1项目投资收入分析 12 5.2项目开发成本分析 12 5.3项目投资评估 13 5.4土地评估方案 14 6项目可行性评估 15 6.1项目市场可行性分析 15 6.2项目敏感性分析 15 7项目建议 16 8附表 17 8.1青岛市关于市内四区土地级别及基准地价有关问题的通知（节选） 17 8.2青岛市内四区2004年下半年协议出让土地（部分）情况明细表 20 8.3青岛市房地产开发费用表 23 1项目评估总述 1.1项目概述 项目名称 青岛市李沧区地块评估 项目地理位置 项目位于李沧区的北部，环城路的北侧，距离市中心10公里，距离李沧区区政府1公里。具体四至范围为：金水路以南，夏庄路以东，顺河路以北，三零八国道以西。（如右图所示）。 项目基本情况 本项目地块位于李沧区李村公园附近，规划用途为住宅用地，土地面积为60亩，折合40000平方米，建筑容积率≤1.2，可建设总建筑面积为48000平方米。 项目SWOT分析 §优势－S 本项目所处地段--下王埠属于李沧区商贸行政中心的范围，市政配套设施比较完善； 李沧区经过近几年的不断开发，已经兴建了众多的住宅小区，形成了一定的居住氛围； 本项目地块位于下王埠立交桥附近，东西方向有青银高速公路和三零八国道，北面有金水路高架桥路,区域交通便利； §劣势－W 整个李沧区以经济适用房为主，对项目的品质造成不利影响； 项目小范围内没有主要的交通干道，交通条件还有待进一步改善； 地块位于青银高速和金水路交叉口，来往车辆多，噪音和废气污染比较严重，对项目的高楼层有一定的影响； 地块目前为农田，土地用途改变的审批会延长项目的工期，增加项目的投资成本； 本项目毗邻某工业厂房，地块位置较差，不适宜建造高品质楼盘； 该项目地块面积为60亩，规模较小，不利于项目的规划设计，也限制了项目的开发规模（本报告建议容积率≦1.2万平方米/公顷）； §机会－O 李沧区作为青岛市规划中的重点居住区，土地政策优惠，有助于该区房地产业的发展； 李沧区区政府新的规划中，将本区东部定位为“青岛中央居住区”城市配套完善速度很快1.2报告建议 报告编制目的 本报告运用科学的统计原理与财务分析方法，基于李沧区基准地价及近年来土地交易情况，根据项目最可能的投资成本及销售收益，推导出本项目土地成本的合理控制区域，为开发商进行土地报价提供参考。 项目投资方案 根据本报告测算，该项目土地的报价为80万元/亩，项目开发投资总额为13476.17万元时，投资利润率等于30.72%。当土地报价小于80万元/亩时，投资利润率将大于行业平均利润率30%，各项投资指标均可行，属于安全投资区。 根据青岛市2003年公布的《青岛市内四区土地级别及基准地价》，该项目土地属于五级，经交易系数修正后，目前基准地价是60万元/亩，参考此价格，项目的投资总额在12227.67万元左右，投资利润率是40.39%。 2004年该项目地块所在区域李沧区下王埠地段的参考协议出让价格为70万元/亩，项目总投资12851.30万元左右，投资利润率为35.32%。 具体指标见下表： 投资测算指标 每亩地价（万元） 开发投资总额 （万元） 销售收入 （万元） 利润总额 （万元） 投资利润率 （%） 估算地价 80 13476.17 19200.00 4139.43 30.72 基准地价 60 12227.67 19200.00 4938.47 40.39 协议地价 70 12851.30 19200.00 4539.35 35.32 项目投资建议 经测算，本项目地块的合理价格范围为60-80万元/亩，项目的投资利润率为30.72%-40.39%，在此区间项目财务上具有可行性。  2青岛市房地产市场研究 2.1青岛市房地产市场概述 2004年以来，国家针对固定资产投资规模偏大、投资增速过快、部分行业投资过热的问题，采取了进一