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第4期(总第145期) 财经论丛 No．4(Genera]．No．145) 2009年7月 andEconomics CollectedonFinance July．2009 Essays 美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示 牟启懿 (浙江大学光华法学院，杭州310008) 摘要：房地产抵押贷款证券化是20世纪以来最重要的金融创新，主要是指把流动 性差的个人房屋抵押贷款通过信用增级转换成可以在二级市场自由流动的证券的过程。 2007年美国次贷危机爆发并迅速波及全球．使得世界各国的金融机构遭到重创，房地产 次级抵押贷款危机形成。我国从房地产抵押贷款证券化试点到现在，经过几年的发展取得 了一些成就，但就目前而言，我国相关的法律监管体制不足以保证我国房地产抵押贷款证 券化安全高效进行，基于美国次贷危机的启示，我国房地产抵押贷款证券化的法律监管还 有待进一步完善。 关键词：房地产抵押贷款证券化；次贷危机；法律监管 中图分类号：髓32．45 文献标识码：A 文章编号：1004．4892(2009)04．0050-07 引 言 资产证券化是20世纪以来最重要的金融创新，它是通过把缺乏流动性、但具有未来现金收入 的各类贷款和其它债务工具等汇聚起来。包装成流动性很强的证券，并辅以信用增级措施以促进这 些资产在资本市场上出售的过程。因此，资产证券化也是作为一种融资方式而存在的，其最大特点 就是降低了筹资成本，有利于风险的分散。而房地产抵押贷款证券化则是资产证券化领域的重要组 成部分，它将金融机构对于未来可预期收入的房地产抵押贷款组成资产池，通过信用增级向投资市 场发行证券，从而可以有效缓解金融机构资金的流动性问题，加快金融交易，促进市场发展。本文 试从分析这次美国次贷危机开始，着重探讨我国的房地产抵押贷款证券化高效、安全、合理运行的 根本保障问题——法律监管。 一、美国次贷危机与美国房地产抵押贷款证券化的法律监管 美国是世界上资产证券化最为发达的国家，也是全球最大的资产证券化市场，但是并没有调整 房地产抵押贷款证券化法律监管的专门立法，其对房地产抵押贷款证券化的法律监管散见于各个现 托契约法》和《1940年投资公司法》以及各州的蓝天法、破产法、税法，同时还有一系列调整合 同关系和信托关系的判例法…。这都说明美国房地产抵押贷款证券化的监管无论从市场准人、运行 过程还是风险防范都没有形成一个严格而合理的监管体系。 1．美国次贷危机的成因 收稿日期：2009-03．10 作者简介：牟启懿(1975．)，女，浙江舟山人，浙江大学光华法学院硬t生。 ·50· 万方数据 牟启懿 美国次贷危机对我国房地产证券法律监管的启示 在2006年之前的5年里，由于美国房地产市场持续繁荣，加上美联储实施低利率政策刺激了 房地产业的发展，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款 成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文 件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收人情况而无需提供任何 有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构——房地产抵押贷款资 AssetResearch 产研究所(Mortgage 踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署的税务申报比较， 发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％借款人虚报收入超过实际收入一半以上。这 些新的次级抵押贷款证券化产品之所以能风靡一时，究其原因，一方面是房地产市场的持续繁荣使 借款者低估了潜在风险；更重要的是贷款机构风险监管不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾竭力推 广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。 随着美国房地产市场的降温