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物业管理实物 一 名词解释 物业管理招标 开发商或业主委员会，为即将建造完成或已经建造完成的物业，就以后的委托管理和经营，寻找物业管理企业，而进行制定符合其管理服务要求的标准的招标文件，并向社会公开招聘确定物业管理企业的活动。 物业管理投标（必考） 物业管理企业依据物业招标机构所制定的招标文件的要求，组织编订物业投标书，参加取得物业管理资格竞争的一种行为。 物业管理的前期介入（必考） 物业处在规划设计阶段，开发商聘请专业经验丰富的管理公司做顾问，参与规划设计，使设计在符合国家规范的前提下，尽可能地照顾到使用者的要求以及日后管理的需要。 物业接管验收（必考） 物业管理公司接收房地产开发企业、建设单位或者个人委托管理的新建成或原有物业时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 物业服务费 物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 物业环境 物业环境则是某个物业区域内的环境，即与业主，使用人生活和工作密切相关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必须条件和外部变量因素的综合。 ７物业管理的延伸服务Ｐ１１６ 物业管理的延伸服务就是物业管理企业在提供常规性公共服务的基础上，了解＼分析＼研究不同业主的不同需求，以服务业主为主要目的，为实现企业的经济效益和社会效益的双赢，面向社会开展的灵活多样的针对性的物业管理增值服务。 二 简答题 物业管理招标的程序 制定招标文件 发布招标信息 投标资格审查和出售投标文件 召开标前会议 收存标书 开标和定标 入伙手续的办理程序（必考） 发入伙通知书 验收 发资料 收费 审核 验房 移交房屋 正式入伙 装修管理的审批程序（必考） 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当提前3~7天向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应该取得业主的书面同意。 详细、如实填写《装修申请表》 经有关部门审核后，方可进行装修施工。 装修施工队应到处签订《装修工程队治安责任书》和《装修施工保证书》。 业主报修接待 业主无论采取何种形式保修，接待人员都应该填写《维修服务任务单》 及时通知工程部门，派人上门维修。 维修人员上门后，应与业主共同确认维修内容，根据规定的收费标准向业主报价，不可事后告知价格，在征得业主认可后开始工作。 维修结束后，维修人员根据事先约定的标准，在《维修服务任务单》上填写金额并请业主确认。 清理现场，做到工完料清。 请业主到管理处交付费用。维修人员不得直接向业主收费。 收取物业服务费的程序 首先向业主送发交费通知单，之后分两种情况，第一种为业主交费，开具收费发票，审核入账；第二种为业主未交费，则发出催款通知单，发三次催款通知单，如果业主还不交费，则发送律师函，提前诉讼。 停电处理程序 接到停电通知时，写出通知告知全体业主。 准备充足的照明工具，保安人员与物业管理员逐层检查备用照明的配置情况，保证停电后照明系统能正常使用。 工程部门负责后备电源启动的具体操作工作。 保安人员加紧巡逻防止盗窃、火灾等事件发生。同时加强出入物业管理区域人员的登记工作。 紧急疏散的程序 疏散人员 转移危险品 抢救贵重财产 清点人员 停车收费技巧 熟悉各种操作规程，快捷、准确无误地做好收费工作。 熟悉车主和车辆情况，做到人、车相符 对因缴纳费用产生不满时，说明车场的管理规定，有条件的可做好录像工作。 因突然停电收银机不能正常工作时，对交费客人礼貌解释，并用对讲机与入车口联系，核对该车出入时间，准确为客人结算停车费用。 车辆行驶，停放不服从规定的处理 向车主或驾驶员说明停车场管理规定。 保持冷静、文明礼貌，不使用过激语言及不礼貌的行为与车主发生争执。 不能单独处理时，应尽快通知主管或部门经理到场解决处理。 尽量让车主不离开现场，对待问题解决。 物业接管后的白蚁防治（B卷）P105 绿化病虫害防治的办法 因地制宜选用抗病虫害强的品种。 合理搭配，避免发生病虫害的诱因。 加强水肥管理，促进生长，增强抵抗病虫害的能力。 检疫、消毒、防止病虫害的传播。 一旦发生病虫害，要采取有效措施，阻止其蔓延。具体来说，可以采取生物防治的办法，以菌治病、以菌治虫、以虫治虫；可以采取物理防治的办法，通过热处理，机械阻隔和摄像辐照等；可以采取化学防治的办法，使用化学农药，方法简单，见效迅速，但是要注意对症下药，适时施药，交替用药，安全用药。 物业管理内部考评的步骤及注意事项 细分自检项目。参评单位可将考评标准分为资料准备和硬件改造两大类。 组织自检自评可采取分部自评、交叉自评和专家自评三种发式。 整改落实。无论采取哪种发式自检，都需要将自检发现的问题整改落实。 需要注