通泰地产2008年深圳八卦岭422栋项目市场研究及定位报告-82P.pptVIP

外部因素对项目的影响研究 过去－现在－未来 重点词：综合服务区 项目周边交通图路网密集 关键词：从工业区到综合服务区 调研区域选定为八卦岭—笋岗区域 八卦一路—餐饮一条街 八卦一路业态统计 八卦二路—汽配、服装、餐饮为主 八卦二路业态统计 八卦三路—传统商业、建材装饰为主 八卦三路业态统计 八卦四路—传统商业、建材装饰为主 八卦四路业态统计 八卦路—服装、图书批发、音像为主 八卦路业态统计 综合调研分析，八卦岭片区主干道业态主要以餐饮、服装、建材装饰、日用百货为主 各主要干道租金及业态汇总 八卦岭写字楼市场发展迅速，主要由服装、电子科技、印刷公司租用为主 租金水平参差不齐，不同档次写字楼租金差别较大 厂房需求面积大，租金水平普遍低下 八卦岭—笋岗同类专业市场分布集中 王宏外贸服装批发城铺位划分图 交通便利，人车易达 项目定位必须体现以下五点： 对本项目而言，建材装饰、餐饮、娱乐、服装城以及传统百货都是项目适宜发展的功能 根据以上分析得出，本项目适合业态为家居建材市场和服装城 为了验证服装展示中心的可行性，我们选择了几个有代表性的同类专业市场进行了访谈 招商客户群定位和分析 便利 相对便利 交通便利性 好 好 项目可达性 市内白领、区内目标客户；深圳及粤东地区批民商家 以深圳及粤东地地区的批发商家为主、部分市民零售 消费群 品牌服装展示、品牌服装折扣店、外贸服装零售、批发 外贸服装零售、批发为主 功能 相近 相近 规模 依托八卦岭工业区内的人流、车流 较高，依托笋岗仓库区 人车流量 八卦岭工业区内 笋岗仓库区 地理位置 本项目 王宏外贸服装城 项目 项目与王宏外贸服装城的对比 通过对上述分析，结合项目的具体情况，我司建议八卦岭422栋的商业主题最终定位为： 打造一个深圳最知名的品牌服饰专场，融时装展示、批发、零售、展示、交流、发布为一体的综合性服装城，成为深圳市民购买品牌服装、外贸服装的最佳场所 项目定位总结 深圳品牌及外贸服装特卖商城 宏观分析 项目价值评析 定位及物业 发展建议 区域概述 区域规划 区域商业发展 项目四至 SWOT分析 市场调研 项目概况 思维导图 主干道业态调研 写字楼市场调研 厂房市场调研 目标客户定位 物业发展建议 物业价格定位 专业市场调研 物业业态定位 目标客户定位 招商目标客户和分析 各类服装品牌生产厂家 各类服装行业的一级代理商、经销商、出口商 特点：有一定的品牌知名度，在深圳市内各 大商场有专卖店，时装款式更新快 主要招商渠道：深圳各大知名品牌服装生产 厂家，深圳市服装行业会员，八卦岭片区内的 部分生产厂家 大商场专卖店，时装款式更新快 特点：从事服装批发行业多年，有丰富的客户 资源与厂家资源，有丰富的外贸服装经营经验 主要招商渠道：深圳各大服装批发市场，各外 贸服装商城等 终端消费群定位和分析 目标客户定位 终端消费群体 定位和分析 各类个体服装零售、批发店、进出口代理商：针对外贸服装批发城部分 核心商圈及次级商圈所辐射的零售消费者：主要针对品牌折扣店 主要群体：在深圳乃至整个广东省内从事服装行业经营的商户 各种从事进出口贸易公司 主要群体：深圳市各区的消费者，核心商圈内的消费者，对服 装行业流行等有一定关注的消费者 宏观分析 项目价值评析 定位及物业 发展建议 区域概述 区域规划 区域商业发展 项目四至 SWOT分析 市场调研 项目概况 思维导图 主干道业态调研 写字楼市场调研 厂房市场调研 物业发展建议 物业价格定位 专业市场调研 物业业态定位 目标客户定位 优惠政策 租赁价格 装修程度 招商率 提升项目租赁价格的几个因素 物业价格情况分析 工程程度 影响客户入驻意欲 影响租金及付款方式 能否按时开业 直接影响招商率 通过档次影响价格 能否按时开业 专业市场分布情况 八卦岭片区专业市场主要是以建材装饰、服装布艺、灯饰等为主，主要以国安居、又一居灯饰、深圳图书批发、洋浩服装城为代表； 笋岗片区专业市场主要以建材装饰、艺展家具、文具批发、服装批发、汽车交易为主，形成一个各类业态的大型批发区域； 兄弟高登 国安居 美奥纺织品 百年顺 图书批发城 洋浩服装城 好百年 王宏服装城 深业服装城 艺展中心 文具批发城 华南汽车交易中心 又一居灯饰 典型专业市场分析 卖场名称：洋浩服装城 位置：八卦二路（上林苑酒店对面） 经营种类：服装特卖、批发 经营楼层：1楼 铺位面积：20～100平米 租金范围： 110～150元/㎡.月 管理费： 8元/㎡.月 空调费：无，商家自理 通 道 通 道 八 卦 二 路 百 年 顺 名 店 八