淮南市项目前期_报告-.doc

淮南市项目前期_ 报告-项目发展前期市场研展篇 4 第一部分：淮南市宏观经济及城市特征研究 4 1. 淮南市2011年国民经济总体运营状况分析 4 2. 淮南市整体城市规划研究分析 11 3. 淮南市房地产市场发展状况及特征分析 20 4. 淮南市房地产发展环境分析 24 第二部分：淮南住宅房地产现状特征分析 28 1. 市场区域划分及特征分析 28 2. 淮南住宅市场各板块竞争对手研究和分析 28 3. 支持和建议 43 4. 淮南房地产市场未来2－3年市场期望及预测 46 5. 市场研究结论及策略建议 49 项目发展前期市场研展篇 第一部分：淮南市宏观经济及城市特征研究 淮南市2011年国民经济总体运营状况分析 淮南市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升 淮南市2007年-2011年历年生产总量 2011年，淮南全市实现生产总值突破700亿元，达709.5亿元，增长18.5%，人均生产总值(GDP)迈上4825美元新台阶。不仅主要经济指标人均值继续保持安徽省领先地位，与长三角发达城市的差距也进一步缩小； 淮南市连续5年GDP的总量增幅超13％左右，（按照国际惯例，城市房地产业发展的起步阶段为人均GDP达1000美元～3000美元时，3000～8000美元为高速发展期），与同等规模的城市而言，经济等级和发展速度相对较快。截至2011年年底淮南市人均GDP已经突破4000美元达到4825美元，标志着淮南市房地产市场进入高速发展期。 淮南市市经济持续高位增长，为淮南市房地产市场持续发展打下坚实基础 人均可支配收入逐年上升，城市居民消费购买力持续增强 人均可支配收入（单位：元） 城乡居民生活水平不断改善，2011年底淮南市城镇居民人均可支配收入达到18219元，增长18.5%。 随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，有力地推动了淮南市房地产市场的良性发展。 淮南市居民储蓄状况分析 淮南市城乡居民银行储蓄存款总额额呈现逐年上升趋势，年增长幅度连续三年超10％，2010年末为421亿元，与09年相比增长42亿元。增长幅度11%； 2011年末城乡存款总额达到480亿元，按照户均3.5人计算。户均存款约6.88万元。 随着收入水平的不断提高，淮南市居民银行存款数也在同步增长，户均存款超6.5万元。这表明淮南市消费者具有较强的潜在消费能力，将有力的推动淮南房地产市场的发展。 淮南市固定资产投资情况分析 2007年-2011年淮南市固定资产投资额及房地产投资额（单位：亿元） 淮南市固定资产投资额呈现逐年上升趋势，2010年全年全社会固定资产投资401亿元，其中房地产投资78.3亿元,比2009年增长分别增长35.5%、43.2%，2011年淮南全社会固定资产投资501亿元，其中房地产投资107亿元,同比增长分别增长30.4%、35.5%； 淮南市全社会固定资产投资及房地产投资额逐年增长，特别是近三年，每年保持着30%以上的高速增长，这有效促进了淮南市房地产市场发展。 1.5招商引资逐步加强，获得“2011中国最佳投资城市和“2011中国最具幸福感城市“ 淮南市的招商引资工作在创新中加力推进，对外开放水平全面提升。积极创新招商方式，全市组建多个招商小分队进驻沿海和经济发达区，建立了覆盖广泛的招商网络。精心组织参加第17届豆腐节、第六届徽商大会，世博会，第五届中博会，厦洽会，香港经贸交流活动，西洽会等大型招商活动，取得一批重要招商成果。狠抓招商引资责任落实，截止2011年9月吸引市外资金332.1亿元。山南新区48.93亿元；田家庵区45.48亿元；凤台县40.87亿元；潘集区40.01亿元；谢家集区38.16亿元；大通区36.86亿元；市经济开发区24.93亿元；八公山区23.21亿元；毛集实验区15.04亿元；市高新区10.1亿元；市直单位合计5.86亿元；市煤化工园区2.65亿元，重点项目建设进展顺利。陕汽新能源汽车一期、舜立机械、凯盛重工、北新建材、国瑞药业等项目开工建设。朱集矿、顾桥煤矸石电厂等基本建成。高新区开发全面启动，日芯光伏一期等项目加快推进。煤化工产业园功能加快完善，煤化一体化项目推进有力，煤制天然气项目获国家批准。煤机装备制造业集聚效应凸显，比塞洛斯煤机、长壁煤机达产增效。山南新区路网、东西部第二通道、淮蚌高铁、淮蚌高速等项目快速推进。商贸物流业加快发展，龙湖路地下商业街、淮矿物流园、安成鑫海物流园等建成投用。全年外贸进出口总额23877万美元，比上年增长96.3%。其中出口9142万美元，增长27.6%；进口14735万美元，增长1.9倍。全年实际利用外资16202万美元，比上年增长20.2%,其中：实际利用外商直接投资额12876万美元，增长29.9%。全市新批外商投资企